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공인중개사 민법 부동산실명법 명의신탁에서 가장 어려운 부분이 3자간 등기명의신탁과 계약명의신탁입니다.
두 유형 모두 명의신탁약정은 무효이지만 누가 매매계약을 체결했는지, 계약명의신탁에서는 매도인이 명의신탁 사실을 알았는지에 따라 소유자가 달라집니다.
먼저 핵심만 기억하세요.
3자간 등기명의신탁 = 신탁자가 매매계약
계약명의신탁 = 수탁자가 매매계약
3자간 등기명의신탁이란?
갑이 병의 부동산을 매수하면서 을과 명의신탁약정을 맺고, 병에게 을 앞으로 소유권이전등기를 해달라고 하는 경우입니다.
구조는 다음과 같습니다.
갑 ↔ 병 : 매매계약
갑 ↔ 을 : 명의신탁약정
병 → 을 : 이전등기
갑과 을의 명의신탁약정은 무효이고 병에서 을 앞으로 이루어진 물권변동도 무효이므로 소유권은 여전히 매도인 병에게 있습니다.
암기
3자간 = 병 소유
갑은 병을 대위하여 을 명의 등기의 말소를 청구하고, 다시 병에게 자신 앞으로 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.
계약명의신탁이란?
계약명의신탁은 갑이 을에게 매수자금을 주고 을이 자신의 이름으로 병과 직접 매매계약을 체결하는 경우입니다.
구조는
갑 ↔ 을 : 명의신탁약정
을 ↔ 병 : 매매계약
입니다.
여기서는 반드시 매도인 병의 선의·악의를 확인해야 합니다.
계약명의신탁에서 매도인이 선의라면?
병이 갑과 을 사이의 명의신탁 사실을 몰랐다면 명의신탁약정은 무효지만 을 명의 소유권이전등기는 유효합니다.
따라서 소유자는 수탁자 을입니다.
갑은 을에게 부동산 자체를 이전해 달라고 청구하는 것이 아니라 자신이 제공한 매수자금의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.
암기
계약명의 + 선의 = 을 소유
갑은 부동산 X / 매수자금 O
계약명의신탁에서 매도인이 악의라면?
매도인 병이 명의신탁 사실을 알고 있었다면 을 앞으로 이루어진 소유권이전등기도 무효입니다.
따라서 부동산 소유권은 매도인 병에게 남습니다.
암기
계약명의 + 악의 = 병 소유
즉 계약명의신탁은
선의 → 을
악의 → 병
으로 기억하면 쉽습니다.
3자간 vs 계약명의신탁 차이
가장 먼저 문제에서 누가 매수인인지 확인하세요.
갑이 병과 계약했다 → 3자간 등기명의신탁
을이 병과 계약했다 → 계약명의신탁
그다음 소유자를 판단합니다.
3자간 → 병
계약명의 + 선의 → 을
계약명의 + 악의 → 병
시험 암기법은
“3병·선을·악병”
입니다.
제3자에게 처분했다면?
명의신탁 문제에서 제3자가 등장하면 별도로 판단해야 합니다.
명의수탁자가 제3자에게 부동산을 처분하고 이전등기를 한 경우에는 제3자의 권리취득이 인정되는 문제가 생깁니다.
따라서
명의신탁 무효 = 이후 모든 처분도 무효
라고 단순하게 판단하면 안 됩니다.
함께 공부하면 좋은 민법
시험 직전 핵심 암기
3자간 = 갑이 계약
계약명의 = 을이 계약
3자간 소유자 = 병
계약명의는 매도인 선·악 확인
선의 = 을 소유
악의 = 병 소유
선의일 때 갑 = 매수자금 반환청구
3자간 갑 = 병 대위해 을 등기 말소
명의신탁 해지를 원인으로 직접 이전청구 X
문제는
① 누가 매매계약을 체결했나 → ② 3자간인가 계약명의인가 → ③ 매도인이 선의인가 악의인가 → ④ 현재 소유자는 누구인가 → ⑤ 제3자가 등장했는가
순서로 풀면 됩니다.
핵심 한 줄은 이것입니다.
3자간은 병, 계약명의는 선의면 을·악의면 병
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