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공인중개사 민법 민사특별법에서 가등기담보법은 청산절차와 숫자만 정확히 잡아도 문제를 쉽게 풀 수 있는 단원입니다.
가장 중요한 흐름부터 외우세요.
변제기 도래 → 실행통지 → 2개월 → 청산 → 본등기
특히 시험에서는 가등기담보권, 귀속청산·처분청산, 청산금, 후순위권리자, 양도담보를 자주 비교합니다.
가등기담보란?
가등기담보는 금전채권을 담보하기 위해 채무불이행 시 부동산 소유권을 이전받을 수 있도록 미리 가등기를 해두는 담보방식입니다.
가등기담보권자는 저당권자와 유사한 지위를 가지며 우선변제권과 경매청구권을 가집니다.
다만 가등기를 했다고 곧바로 부동산 소유자가 되는 것은 아닙니다.
가등기담보 실행방법｜귀속청산과 처분청산
가등기담보권 실행은 크게 두 가지로 정리합니다.
귀속청산
청산절차를 거친 뒤 채권자가 부동산 소유권을
취득하는 방법
처분청산
경매를 통해 목적물을 처분하고 매각대금에서
채권을 변제받는 방법
암기하면
귀속 = 내가 가져간다
처분 = 경매로 판다
입니다.
가등기담보 청산절차
시험에서 가장 중요한 부분입니다.
채권자가 귀속청산을 통해 소유권을 취득하려면 피담보채권의 변제기 이후 채무자 등에게 청산금 평가액 등을 통지해야 합니다.
청산금이 없다고 판단한 경우에도 청산금이 없다는 사실을 통지해야 합니다.
즉,
청산금 없음 = 청산절차 생략 가능 X
입니다.
청산기간은 2개월
실행통지가 채무자 등에게 도달하면 바로 본등기를 할 수 없습니다.
통지가 도달한 날부터 2개월이 지나야 합니다.
가등기담보법 최고의 암기포인트입니다.
통·2·청·등
통지 → 2개월 → 청산 → 본등기
시험에서 1개월이나 3개월로 바꾸면 틀린 지문입니다.
실행통지는 누구에게 할까?
통지 대상은 대표적으로
채무자
담보목적 부동산의 물상보증인
담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자
입니다.
대상자가 여러 명이라면 모두에게 통지해야 합니다.
통지방법은 반드시 서면이어야 하는 것은 아니며, 변제기가 지난 후라면 실행통지가 가능합니다.
청산금은 어떻게 계산할까?
청산금은 기본적으로
담보목적 부동산의 가액 - 채권액
으로 이해하면 쉽습니다.
선순위 담보권 등이 있다면 그 피담보채권액도 계산에 반영합니다.
청산기간이 지난 뒤 가등기에 기한 본등기를 청구할 수 있지만 청산금이 있다면
청산금 지급 ↔ 소유권이전등기·인도
사이에 동시이행 문제가 발생합니다.
암기
돈 주고 등기 받는다
후순위권리자 보호
가등기담보권자는 후순위권리자에게도 실행통지 사실과 내용 등을 알려야 합니다.
후순위권리자는 청산금이 소유자에게 지급되기 전에 자신의 권리를 행사할 수 있으며, 일정한 경우 청산기간 중 경매를 신청할 수도 있습니다.
시험에서는
채무자만 보호한다 X
후순위권리자도 보호한다 O
로 기억하세요.
경매에서는 어떻게 될까?
제3자의 경매절차에서는 담보가등기권을 저당권과 유사하게 취급하며 담보가등기가 이루어진 시점을 기준으로 순위를 판단합니다.
따라서 가등기라고 모두 소유권이전청구권이라고 생각하면 안 되고, 담보가등기인지 소유권이전 가등기인지 구별해야 합니다.
가등기담보와 양도담보 차이
양도담보 역시 채권담보가 목적이라는 점은 비슷합니다.
시험에서는 다음처럼 비교하세요.
가등기담보 → 우선변제권 O / 경매청구권 O
양도담보 → 우선변제권 O / 경매청구권 X
양도담보에서도 청산절차가 중요하며 청산기간 경과와 청산금 지급이 소유권 취득과 연결됩니다.
함께 공부하면 좋은 민법
시험 직전 핵심 암기
가등기담보 = 담보물권
실행 = 귀속청산·처분청산
실행통지 = 변제기 후
청산금 없어도 통지 O
청산기간 = 2개월
2개월 전 본등기 X
청산금 지급 ↔ 본등기·인도 동시이행
후순위권리자 보호 O
가등기담보 = 경매청구 O
양도담보 = 경매청구 X
가등기담보법 문제는 결국
통지했나 → 2개월 지났나 → 청산했나 → 본등기 가능한가
이 순서로 판단하면 됩니다.
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