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공인중개사 민법에서 주택임대차보호법 대항력과 우선변제권은 반드시 정리해야 하는 핵심 파트입니다.
시험에서는 특히 전입신고 후 대항력 발생시기, 다가구·다세대주택 주소 기재, 임대인 지위 승계, 확정일자와 우선변제권을 자주 묻습니다.
먼저 두 줄만 기억하세요.
대항력 = 주택 인도 + 주민등록 → 다음 날
우선변제권 = 대항요건 + 확정일자
주택임대차보호법 적용범위
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 대해 민법보다 우선 적용되는 특별법입니다.
임차인에게 불리한 약정은 효력이 없는 편면적 강행규정이라는 점도 중요합니다.
주거용 건물인지는 등기부상 표시보다 실제 용도를 기준으로 판단합니다.
주택의 일부를 주거 외 목적으로 사용하는 경우도 적용될 수 있고, 미등기·무허가 건물도 적용 대상이 될 수 있습니다.
다만 일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 않습니다.
주택임대차보호법 대항력 요건
대항력이란 집주인이 바뀌어도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 효력입니다.
요건은 두 가지입니다.
① 주택의 인도
② 주민등록
두 요건을 갖추면 그 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생합니다.
시험에서는
전입신고 당일 X
다음 날 O
를 반드시 기억하세요.
주민등록을 옮기면 대항력은?
대항력을 유지하려면 주택의 점유와 주민등록이 계속 유지되어야 합니다.
따라서 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 원칙적으로 대항력을 잃을 수 있습니다.
다만 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 일시적으로 이전한 경우에는 대항력이 유지될 수 있습니다.
또 임차인이 제대로 전입신고했는데 공무원의 착오로 잘못 기재된 경우에도 대항력을 인정할 수 있습니다.
다가구주택과 다세대주택 전입신고 차이
시험에서 자주 출제됩니다.
다가구주택 → 지번 기재로 대항력 인정 가능
다세대주택 → 동·호수까지 정확하게 기재
암기법은 간단합니다.
다가구 = 지번
다세대 = 동호수
둘을 반대로 외우지 않도록 주의하세요.
주택이 매매되면 보증금은 누구에게 받을까?
대항력을 갖춘 임차주택의 양수인은 원칙적으로 임대인의 지위를 승계합니다.
따라서 보증금반환채무도 새로운 소유자에게 이전됩니다.
또 임대차기간이 끝났더라도 임차인이 보증금을 전액 돌려받지 못했다면 임대차관계가 존속하는 것으로 보아 대항력도 유지됩니다.
암기
집이 넘어가면 임대인 지위도 넘어간다
보증금 전액 반환 전까지 대항력 유지
우선변제권이란?
우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 후순위 권리자나 일반채권자보다 먼저 매각대금에서 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.
요건은
주택 인도 + 주민등록 + 확정일자
입니다.
즉
대항력 = 인도 + 주민등록
우선변제권 = 인도 + 주민등록 + 확정일자
로 구분하면 됩니다.
확정일자만 받으면 우선변제권이 생길까?
아닙니다.
확정일자를 먼저 받았더라도 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 함께 갖춰야 합니다.
또 경매에서 우선변제를 받으려면 원칙적으로 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 하며, 우선변제요건도 그때까지 계속 유지해야 합니다.
함께 공부하면 좋은 민법
시험 직전 암기
주임법 = 주거용 건물 + 임차인 보호
미등기·무허가도 적용 O
대항력 = 인도 + 주민등록
대항력 발생 = 다음 날
다가구 = 지번
다세대 = 동·호수
양수인 = 임대인 지위 승계
보증금 전액 반환 전까지 대항력 유지
우선변제권 = 인도 + 주민등록 + 확정일자
문제를 풀 때는
적용 대상인지 → 대항요건을 갖췄는지 → 발생시점은 언제인지 → 확정일자가 있는지 → 경매라면 배당요구를 했는지
순서로 확인하면 됩니다.
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