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공인중개사 민법 임대차에서 자주 출제되는 것이 임차권 양도와 전대입니다.
시험에서는 특히 임대인의 동의 없는 임차권 양도·무단전대의 효과, 계약 해지 여부, 전차인 보호가 핵심입니다.
가장 먼저 이것부터 구분하세요.
양도 = 임차인이 바뀐다
전대 = 임차인은 그대로 있고 전차인이 추가된다
임차권 양도란?
임차권 양도는 기존 임차권의 동일성을 유지하면서 제3자에게 이전하는 것입니다.
임대인의 동의를 얻어 양도하면 기존 임차인 대신 양수인이 새로운 임차인이 되어 임대인과 양수인 사이에 임대차관계가 계속됩니다.
다만 기존 임차인의 연체차임이나 손해배상채무까지 당연히 양수인에게 이전되는 것은 아닙니다.
양도 = 임차인 교체
라고 기억하면 쉽습니다.
임차권 전대란?
전대는 임차인이 자신이 빌린 목적물을 다시 제3자인 전차인에게 사용·수익하게 하는 계약입니다.
즉
임대인 → 임차인 → 전차인
관계가 됩니다.
임차권 양도와 달리 기존 임차인은 그대로 남고, 임차인과 전차인 사이에 별도의 전대차관계가 생깁니다.
전대 = 임차인 유지 + 전차인 추가
입니다.
임대인 동의 없는 임차권 양도·무단전대는 무효일까?
시험에서 가장 중요한 부분입니다.
임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대한 경우에도 임차인과 양수인 또는 전차인 사이의 계약 자체가 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다.
다만 제3자는 그 계약을 임대인에게 대항할 수 없습니다.
따라서 시험에서는
무단 양도·전대 = 당사자 사이 유효
임대인에게 대항 X
로 암기하세요.
무단전대하면 임대인은 계약을 해지할 수 있을까?
원칙적으로 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
하지만 임차권 양도나 전대가 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계를 파괴하는 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있다면 해지권이 인정되지 않을 수 있습니다.
또 건물임차인이 건물의 소부분만 다른 사람에게 사용하게 한 경우에는 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 없습니다.
암기하면
무단전대 → 원칙 해지 O
배신적 행위 아닌 특별사정 → 해지 X
건물 소부분 사용 → 해지 X
입니다.
임대인의 동의를 받은 전대의 효과
적법한 전대가 이루어지면
임대인과 임차인의 기존 임대차관계는 계속되고
임차인과 전차인 사이에는 새로운 전대차관계가 생깁니다.
전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하는 경우가 있지만, 임대인에게 직접 수선이나 비용상환을 청구할 수는 없습니다.
임대차가 종료되면 원칙적으로 전대차도 종료됩니다.
전차인의 차임 지급에서 주의할 점
전차인이 임차인에게 차임을 미리 지급했다고 해서 언제나 임대인에게 대항할 수 있는 것은 아닙니다.
전대차상 차임지급시기 전에 미리 지급한 차임은 임대인에게 대항할 수 없고, 지급시기 이후에 지급한 차임은 대항할 수 있습니다.
시험에서는
선불 차임 → 대항 X
지급기 이후 지급 → 대항 O
로 기억하세요.
전차인 보호 규정
적법한 전대에서는 전차인을 보호하는 규정도 중요합니다.
임대인과 임차인이 합의하여 임대차를 종료해도 전차인의 권리가 당연히 소멸하지 않습니다.
또 해지통고로 임대차가 종료되는 경우에는 임대인이 전차인에게 그 사유를 통지해야 전차인에게 대항할 수 있습니다.
다만 차임 연체액이 2기에 달하여 해지한 경우에는 별도 통지 없이도 전차인에게 대항할 수 있습니다.
함께 공부하면 좋은 민법
공인중개사 민법 시험 직전 암기
양도 = 임차인 교체
전대 = 임차인 유지 + 전차인 추가
무단 양도·전대 = 당사자 사이 유효
임대인에게는 대항 X
무단전대 = 원칙 해지 O
배신적 행위 아닌 특별사정 = 해지 X 가능
건물 소부분 사용 = 해지 X
적법한 전대 = 기존 임대차 계속
전차인의 수선·비용상환청구 X
합의해지 = 전차인 권리 당연 소멸 X
2기 차임연체 해지 = 통지 없이 대항 가능
공인중개사 민법 임차권 양도와 전대 문제는 결국
① 양도인가 전대인가 → ② 임대인의 동의가 있는가 → ③ 무단이라면 해지할 수 있는가 → ④ 전차인 보호규정이 적용되는가
순서로 판단하면 훨씬 쉽게 풀 수 있습니다.
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