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공인중개사 민법 임대차계약에서 임대인의 의무는 목적물 인도, 수선, 방해제거, 비용상환, 담보책임으로 정리할 수 있습니다.
시험에서는 특히 임대인의 수선의무, 수선하지 않았을 때 임차인의 권리, 그리고 편면적 강행규정을 자주 묻습니다.
먼저 이렇게 외우세요.
임대인 = 주고·고치고·막고·갚는다
주고 = 목적물 인도
고치고 = 수선
막고 = 방해제거
갚는다 =
필요비·유익비 상환
임대인의 목적물 인도의무
임대인은 임차인이 목적물을 실제로 사용할 수 있도록 목적물을 인도해야 합니다.
임대차가 성립했다고 해서 임대인의 의무가 끝나는 것은 아닙니다. 임대차가 계속되는 동안 임차인이 목적물을 정상적으로 사용·수익할 수 있도록 해야 합니다.
임대인의 수선의무
임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 적극적인 의무를 부담합니다.
여기서 중요한 점은 임대인에게 잘못이 없더라도 수선의무가 발생할 수 있다는 것입니다.
임대인 귀책사유 없음 = 수선의무도 없음 → X
다만 특별한 약정이 없다면 임차인의 특수한 용도에 맞도록 목적물의 구조까지 변경하거나 유지할 의무가 당연히 인정되는 것은 아닙니다.
수선의무 면제특약
당사자는 특약으로 임대인의 수선의무를 일부 조정할 수 있습니다.
다만 일반적으로 통상적인 소규모 수선을 임차인이 부담하도록 하는 범위에서 이해해야 합니다.
임대인이 수선을 하지 않으면?
임대인이 필요한 수선을 하지 않아 임차인이 목적물을 제대로 사용하지 못한다면 일정한 경우 임차인은
손해배상청구
임대차계약 해지
사용·수익에 지장이 있는 범위에서 차임지급 거절
을 주장할 수 있습니다.
암기법
수선의무 위반 = 손·해·차
손 = 손해배상
해 = 계약해지
차 = 차임지급 거절
임대인의 방해제거의무
임차인이 목적물을 정상적으로 사용할 수 없도록 방해받는 경우 임대인에게 방해제거의무가 문제됩니다.
임차인에게 점유보호청구권이 있다고 해서 임대인이 자신의 방해제거의무를 면하는 것은 아닙니다.
임차인 점유보호권 O + 임대인 방해제거의무 O
임대인의 비용상환의무
임차인이 임차물에 비용을 지출한 경우 필요비와 유익비 상환 문제가 발생합니다.
필요비는 목적물을 보존하기 위해 필요한 비용이고, 유익비는 목적물의 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용입니다.
임차인이 요건을 갖추어 상환을 청구하면 임대인의 비용상환의무가 문제됩니다.
임대인의 담보책임
임대차는 유상계약이므로 매매에 관한 담보책임 규정이 준용됩니다.
따라서 임대인도 일정한 경우 매도인과 같은 담보책임을 부담합니다.
임대차 = 유상계약 → 매매 담보책임 준용
임대인의 보호의무
일반적인 임대차관계에서 임대인이 임차인의 안전까지 항상 보호해야 하는 별도의 의무를 부담한다고 볼 수는 없습니다.
다만 숙박계약처럼 일시사용을 위한 임대차에서는 고객의 안전을 배려할 보호의무가 문제될 수 있습니다.
임대인의 권리
임대인은 의무뿐 아니라 다음과 같은 권리도 가집니다.
차임청구권
차임증액청구권
임차인의 차임지급의무와 함께 연결해서 기억하면 쉽습니다.
편면적 강행규정이란?
임대차에서는 임차인을 보호하기 위해 일부 규정을 편면적 강행규정으로 정하고 있습니다.
쉽게 말하면
임차인에게 유리하게 정하는 것 O
임차인에게 불리하게 정하는 것 X
이라는 뜻입니다.
대표적으로 다음과 같은 규정이 문제됩니다.
일부멸실 등에 따른 차임감액·해지
차임증감청구권
기간 약정 없는 임대차의 해지통고
차임연체와 해지
임차인의 갱신청구권
부속물·지상물 매수청구권
암기법
감·증·해·연·갱·매
감 = 감액·해지
증 = 차임증감
해 = 해지통고
연 = 차임연체
갱
= 갱신
매 = 매수청구
일시사용 임대차의 특례
일시사용을 위한 임대차에는 일반 임대차의 일부 규정이 적용되지 않습니다.
대표적으로
차임증감청구권
차임연체와 해지
부속물매수청구권
토지임대인의 법정질권
등의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
함께 공부하면 좋은 민법
시험 직전 10초 암기
임대인 = 주고·고치고·막고·갚는다
수선의무 = 사용·수익 가능한 상태 유지
임대인 과실 없어도 수선의무 가능
수선의무 위반 = 손·해·차
점유보호청구권 있어도 방해제거의무 O
필요비·유익비 = 비용상환 문제
임대차는 유상계약 → 담보책임 준용
편면적 강행규정 = 임차인에게 불리한 특약 X
공인중개사 민법 임대인의 의무 문제는 목적물 인도 → 수선의무 → 방해제거 → 비용상환 → 담보책임 → 편면적 강행규정 순서로 판단하면 빠르게 정리할 수 있습니다.
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