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공인중개사 민법 임대차계약에서는 임대차의 성립, 부동산 임차권의 대항력, 임대차 존속기간, 묵시적 갱신과 해지통고를 정확히 구별해야 합니다.
특히 시험에서는 임차권은 채권인데 언제 제3자에게 대항할 수 있는지, 기간을 정하지 않은 임대차는 언제 종료되는지가 중요합니다.
먼저 핵심부터 기억하세요.
임대차 = 사용·수익 ↔ 차임
법적 성질 = 낙·유·쌍·불
임대차계약이란?
임대차는 한쪽 당사자가 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 하고, 상대방이 그 대가로 차임을 지급하기로 하는 계약입니다.
임대차는 낙성·유상·쌍무·불요식계약입니다.
목적물과 차임에 대한 합의가 있으면 성립하며, 목적물은 부동산뿐 아니라 동산도 가능합니다.
물건의 일부도 임대할 수 있고 타인의 물건도 임대차의 목적이 될 수 있습니다.
임대인은 반드시 소유자여야 한다 → X
부동산 임차권의 물권화
임차권은 원칙적으로 채권입니다.
하지만 임차인을 보호하기 위해 일정한 경우 대항력과 양도성 등이 인정되면서 물권과 비슷한 효력이 나타납니다.
이를 임차권의 물권화라고 합니다.
부동산 임차권의 대항력
대항력이란 임차인이 목적물의 양수인이나 경락인 등 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 효력입니다.
부동산 임차권을 등기하면 제3자에게 효력이 생깁니다.
임차권등기 → 제3자 대항 O
건물소유 목적 토지임대차
건물을 소유하기 위해 토지를 임차한 경우에는 특별한 대항력이 인정될 수 있습니다.
토지임차권 자체를 등기하지 않았더라도 지상건물을 등기하면 제3자에게 임대차를 주장할 수 있습니다.
다만 임차인이 건물을 등기하기 전에 제3자가 토지에 관한 물권을 먼저 취득했다면 임차인은 그 제3자에게 대항하지 못합니다.
암기
건물소유 목적 토지임대차 = 건물등기 확인
주택·상가 임대차의 대항력
주택임대차에서는
주택 인도 + 주민등록
을 갖춘 경우 등기 없이 일정한 시점부터 제3자에게 대항할 수 있습니다.
상가건물임대차에서는
건물 인도 + 사업자등록신청
이 중요합니다.
비교 암기
주택 = 인도 + 전입
상가 = 인도 + 사업자등록
임대차 존속기간
민법상 임대차에는 일반적인 최장기간 또는 최단기간의 제한이 없습니다.
기간을 정한 임대차가 종료된 뒤에도 임차인이 계속 목적물을 사용·수익하면 묵시적 갱신이 문제될 수 있습니다.
묵시적으로 갱신되면 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 기간에 대해서는 기간의 약정이 없는 임대차와 같은 구조가 됩니다.
묵시적 갱신 = 조건은 유지, 기간은 없는 것처럼
기간을 정하지 않은 임대차의 해지통고
기간을 정하지 않은 경우 당사자는 언제든 해지통고를 할 수 있습니다.
다만 즉시 종료되는 것은 아닙니다.
토지·건물·기타 공작물
임대인이 해지통고 → 6개월 후
임차인이 해지통고 → 1개월 후
동산
어느 쪽이 해지통고해도 → 5일 후
암기법
임대인 6 / 임차인 1 / 동산 5일
처분권한 없는 자의 단기임대차
처분능력 또는 권한이 없는 자는 일정한 기간을 초과하여 임대차할 수 없습니다.
식목·채염 또는 견고한 건축물 목적 토지 = 10년
기타 토지 = 5년
건물 기타 공작물 = 3년
동산 = 6개월
암기
10·5·3·6
함께 공부하면 좋은 임대차
시험 직전 10초 암기
임대차 = 사용·수익 ↔ 차임
임대차 = 낙·유·쌍·불
타인 물건 임대차 O
임차권 = 채권, 일정한 경우 대항력 O
임차권등기 = 제3자 대항 O
주택 = 인도 + 전입
상가 = 인도 + 사업자등록
묵시적 갱신 = 기간 없는 임대차처럼
임대인 6개월 / 임차인 1개월 / 동산 5일
단기임대차 = 10·5·3·6
공인중개사 민법 임대차 문제는 임대차 성립 → 대항력 → 임차권등기 → 주택·상가 여부 → 존속기간 → 묵시적 갱신 → 해지통고 기간 순서로 판단하면 빠르게 정리할 수 있습니다.
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