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남의 땅을 빌려 건물을 지었는데 토지임대차 기간이 끝나면 건물을 무조건 철거해야 할까요?
정답은 아닙니다
건물 소유 등을 목적으로 토지를 임차한 경우 일정한 요건을 갖추면 임차인은 임대인에게 지상물을 매수해 달라고 청구할 수 있습니다
공인중개사 민법에서 자주 출제되는 지상물매수청구권입니다
시험에서는 특히
형성권, 계약갱신청구권, 채무불이행, 무허가건물, 근저당권, 매수가격,
동시이행관계를 구분해야 합니다
지상물매수청구권이란?
민법 제643조는 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목·채염·목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료하고 지상시설이 현존하는 경우 민법 제283조를 준용합니다
핵심 흐름은 간단합니다
임대차기간 만료 → 지상물 현존 → 계약갱신청구 → 임대인이 갱신 거절 → 지상물매수청구
즉 갱신되지 않는다면 임차인은 상당한 가액으로 지상물을 매수할 것을 청구할 수 있습니다
지상물매수청구권은 형성권
가장 중요한 시험 포인트입니다
지상물매수청구권은 형성권이므로 임차인이 적법하게 행사하면 임대인의 승낙이 없어도 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 발생합니다
암기하면
매수청구권 행사 = 즉시 매매관계 성립
입니다
지상물매수청구권 행사요건
시험에서는 다음 순서로 확인하면 쉽습니다
건물소유 등 목적의 토지임대차인가
임대차가 종료됐는가
건물·수목 등 지상물이 현존하는가
임차인의 채무불이행 때문에 종료된 것은 아닌가
지상물매수청구권의 상대방은 누구인가
특히 임차인의 채무불이행으로 임대차가 종료된 경우에는 원칙적으로 매수청구권이 인정되지 않습니다
정상적인 기간 만료 O / 임차인 채무불이행에 따른 종료 X
로 암기하면 됩니다
무허가건물도 매수청구할 수 있을까?
가능합니다
건물이 무허가라는 이유만으로 지상물매수청구권의 대상에서 당연히 제외되는 것은 아닙니다
따라서 시험에서
“무허가건물은 지상물매수청구권의 대상이 될 수 없다”
라고 나오면 틀린 지문으로 판단할 수 있습니다
건물에 근저당권이 설정돼 있다는 사정만으로 매수청구권이 당연히 부정되는 것도 아닙니다
암기
무허가 O / 근저당 설정 O
임대인의 동의가 반드시 필요할까?
지상물이 반드시 임대차계약 당시부터 존재할 필요는 없습니다
임대차기간 중 새로 건축한 건물도 대상이 될 수 있으며 임대인의 사전 동의를 받아 건축했는지가 절대적인 행사요건도 아닙니다
또한 임대인에게 그 건물이 실제로 필요한지, 사용할 가치가 있는지도 매수청구권의 행사요건은 아닙니다
지상물매수청구권의 매수가격
매수가격은 처음 건물을 지을 때 들어간 건축비가 아닙니다
판례는 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 상태에서 평가한 시가를 기준으로 봅니다
따라서
건축 당시 비용 X
매수청구권 행사 당시 시가 O
로 기억하세요
건물 이전과 대금 지급은 동시이행
지상물매수청구권을 행사하면 매매관계가 성립하므로
임차인의 건물 인도·소유권이전등기의무
와
임대인의 매매대금 지급의무
는 동시이행관계가 됩니다
다만 대금을 받을 때까지 건물을 점유한다고 해서 토지를 무료로 사용할 수 있다는 뜻은 아닙니다
실제로 토지를 계속 사용·수익했다면 임료 상당의 부당이득 문제가 별도로 발생할 수 있습니다
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시험 직전 핵심 암기
기간 만료 + 지상물 현존 → 갱신청구
갱신 거절 → 지상물매수청구
지상물매수청구권 = 형성권
임차인 채무불이행 종료 = X
무허가건물 = O
근저당 설정만으로 배제 X
임대인에게 필요한지 불문
매수가격 = 행사 당시 현존 상태의 시가
건물 이전 ↔ 대금 지급 = 동시이행
공인중개사 민법 지상물매수청구권 문제에서는 결국 종료 원인과 지상물 존재 여부, 형성권의 효과, 매수가격과 동시이행관계를 순서대로 확인하는 것이 핵심입니다
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