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공인중개사 민법 임대차에서 자주 출제되는 것이 필요비상환청구권, 유익비상환청구권, 부속물매수청구권입니다.
세 가지가 비슷해 보이지만 시험에서는 청구 시기, 상환 범위, 형성권 여부를 바꿔 출제합니다.
가장 먼저 이렇게 기억하세요.
필요비 = 보존을 위한 비용
유익비 = 가치 증가를 위한 비용
부속물 = 건물과 독립된 임차인 소유 물건
필요비상환청구권이란?
필요비는 임차물의 보존을 위해 지출한 비용입니다.
대표적으로 건물이나 시설의 수선비가 해당합니다.
필요비의 가장 중요한 특징은 지출한 즉시 임대인에게 상환을 청구할 수 있다는 것입니다.
또 비용 지출로 인한 가치가 현재 남아 있는지를 따지지 않고 지출한 비용 전부를 청구할 수 있습니다.
시험 암기
필요비 = 보존 + 즉시 + 전액
유익비상환청구권이란?
유익비는 임차물의 본질을 바꾸지 않으면서 개량하여 객관적인 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용입니다.
필요비가 고장 난 부분을 고치는 비용이라면 유익비는 기존보다 더 좋은 상태로 만드는 비용이라고 이해하면 쉽습니다.
다만 임차인이 돈을 썼다고 모두 유익비가 되는 것은 아닙니다.
임대차가 종료될 당시에도 가액 증가가 현존해야 합니다.
임대인은 임차인이 실제로 지출한 금액과 현존하는 가치 증가액을 기준으로 상환하게 됩니다.
시험에서는 다음처럼 기억하면 좋습니다.
유익비 = 개량 + 종료 + 현존가치
간판 설치비처럼 임차인의 영업을 위해 지출한 비용은 유익비로 인정되지 않는 경우도 있으므로 주의해야 합니다.
필요비와 유익비 차이
공인중개사 민법 시험에서 가장 자주 비교되는 부분입니다.
필요비 → 임차물 보존
유익비 → 임차물 가치 증가
필요비 → 지출 즉시 청구
유익비 → 임대차 종료 시 청구
필요비 → 지출비용 전액
유익비 → 가치 증가가 현재 남아 있어야 함
암기법은 간단합니다.
필·즉·전
필요비는 즉시 전액
유·종·현
유익비는 종료 시 현존가치
비용상환청구권 행사기간
임차인이 목적물을 반환했다면 비용상환청구권은 반환 후 6개월 이내에 행사해야 합니다.
또 비용상환청구권은 목적물에 관하여 생긴 채권이므로 요건을 충족하면 유치권과 연결될 수 있습니다.
비용상환청구권은 임의규정이므로 특약으로 포기할 수도 있습니다.
따라서 임대차계약에 원상복구 특약이 있다면 유익비상환청구권을 미리 포기한 취지로 해석되는 경우가 있습니다.
부속물매수청구권이란?
부속물매수청구권은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속한 물건이나 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해 임대차 종료 시 임대인에게 매수를 청구하는 권리입니다.
중요한 것은 부속물이 건물의 구성부분이 아닌 독립된 물건이어야 한다는 점입니다.
건물 자체의 수선이나 증개축 부분은 일반적으로 건물의 구성부분이 되므로 부속물매수청구권의 대상이 되기 어렵습니다.
반대로 건물과 독립된 임차인 소유 물건이라면 부속물매수청구권을 검토합니다.
건물에 흡수 → 유익비 검토
독립된 물건 → 부속물매수청구 검토
부속물매수청구권 시험 핵심
부속물매수청구권은 형성권입니다.
임차인의 일방적인 의사표시로 법률효과가 발생합니다.
또한 편면적 강행규정이므로 임차인에게 불리하게 부속물매수청구권을 배제하는 특약은 효력이 없습니다.
다만 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에는 부속물매수청구권이 인정되지 않습니다.
시험 암기
부속물 = 독립 + 형성권 + 편면적 강행규정
임차인 채무불이행 종료 = 매수청구 X
함께 공부하면 좋은 민법
시험 직전 핵심 정리
공인중개사 민법 필요비·유익비 문제는 다음 세 문장만 기억해도 상당수 지문을 판단할 수 있습니다.
필요비 = 보존, 즉시, 전액
유익비 = 개량, 종료, 현존가치
부속물 = 독립된 물건, 형성권
시험에서는 특히 필요비와 유익비의 청구 시기, 비용상환청구권의 6개월, 부속물매수청구권의 형성권과 채무불이행 예외를 반드시 구분해 두세요.
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