공인중개사 민법에서 주택임대차보호법은 대항력·우선변제권과 함께 반드시 정리해야 하는 핵심 파트입니다.
특히 시험에서는 소액임차인 최우선변제권, 임차권등기명령, 묵시적 갱신, 계약갱신청구권의 숫자를 바꿔 출제합니다.
먼저 네 줄로 정리해 보겠습니다.
최우선변제 = 확정일자 필요 X
임차권등기 = 이사 후에도 권리 보호
묵시적 갱신 = 6·2·3
계약갱신요구권 = 1회·2년
소액임차인 최우선변제권이란?
소액임차인은 주택이 경매로 넘어간 경우 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.
중요한 것은 확정일자가 필요하지 않다는 점입니다.
일반 우선변제권은
주택 인도 + 주민등록 + 확정일자
가 필요하지만 소액임차인의 최우선변제권은 경매신청등기 전 대항요건을 갖추는 것이 핵심입니다.
시험 암기
일반 우선 = 인·주·확
최우선 = 인·주
2026년 소액임차인 기준
현행 시행령상 기준은 다음과 같습니다.
서울
보증금 1억 6,500만 원 이하 → 최대 5,500만 원
과밀억제권역·세종·용인·화성·김포
1억 4,500만 원 이하 →
최대 4,800만 원
광역시·안산·광주·파주·이천·평택 등
8,500만 원 이하 →
최대 2,800만 원
그 밖의 지역
7,500만 원 이하 → 최대 2,500만 원
여기서 가장 중요한 함정!
소액임차인 기준금액 전부를 최우선변제받는 것이 아닙니다.
또 최우선변제금은 주택가액의 2분의 1 한도가 적용됩니다.
임차권등기명령이란?
계약은 끝났는데 보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사하면 대항력과 우선변제권이 문제될 수 있습니다.
이때 활용하는 것이 임차권등기명령입니다.
임대차가 종료되고 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 마치면, 이후 이사하거나 주민등록을 옮겨도 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
시험에서는
신청만 하면 된다 X
임차권등기가 완료되어야 한다 O
로 기억하세요.
그리고 임차권등기 후 새로 들어온 임차인은 소액임차인의 최우선변제권을 취득할 수 없다는 점도 중요합니다.
묵시적 갱신이란?
임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 하지 않고, 임차인도 만료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않으면 기존과 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다.
갱신된 임대차기간은 2년입니다.
묵시적 갱신 후 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 해지 효력이 발생합니다.
암기
묵시적 갱신 = 6·2·3
6개월 전부터 2개월 전까지 확인 → 해지는 3개월 후
계약갱신청구권은 몇 번?
계약갱신요구권은 묵시적 갱신과 다릅니다.
임차인이 적극적으로 계약 연장을 요구하는 권리이며
1회 행사
갱신기간 2년
이 핵심입니다.
즉
계약갱신요구권 = 1회 + 2년
으로 암기하세요.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
계약갱신청구권이 있다고 무조건 갱신되는 것은 아닙니다.
대표적인 거절사유는
2기 차임 연체
거짓·부정한 방법으로 임차
임대인 동의 없는 전대
고의·중과실로 주택 파손
철거·재건축
임대인 또는 직계존속·직계비속의 실제 거주
등입니다.
특히 시험에서는
2기 연체·무단전대·실거주
세 가지를 기억해 두세요.
차임·보증금은 얼마나 올릴 수 있을까?
차임이나 보증금 증액청구는 원칙적으로 5%를 초과할 수 없고, 계약 또는 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구할 수 없습니다.
암기
증액 = 5·1
5% / 1년
함께 공부하면 좋은 민법
시험 직전 암기
최우선 = 인·주 / 확정일자 X
서울 = 1억 6,500 / 5,500
임차권등기 = 이사해도 권리 유지
묵시적 갱신 = 6·2·3
계약갱신요구권 = 1회·2년
갱신거절 = 2기 연체·무단전대·실거주 체크
증액 = 5%·1년
주택임대차보호법 문제는 숫자가 많지만
최우선 → 임차권등기 → 묵시적 갱신 → 계약갱신요구권
순서로 정리하면 훨씬 쉽게 풀 수 있습니다.
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