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공인중개사 민법에서 상가건물 임대차보호법은 환산보증금, 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 문제가 핵심입니다.
시험에서는 특히 환산보증금 계산법, 대항력 발생시기, 3기 차임연체, 계약갱신 10년, 권리금 회수기회 보호기간을 자주 묻습니다.
먼저 핵심만 외워보겠습니다.
환산보증금 = 보증금 + 월세×100
대항력 = 인도 + 사업자등록 → 다음 날
계약갱신 = 6·1·10
갱신거절 핵심 = 차임 3기 연체
권리금 보호 = 종료 6개월 전부터 종료까지
상가건물 임대차보호법이란?
상가건물 임대차보호법은 영업용 상가 임차인을 보호하기 위한 민법의 특별법입니다.
사업자등록의 대상이 되는 상가건물 임대차에 적용되며, 상가건물인지 여부는 등기부상 표시보다 실제로 영리를 목적으로 영업에 사용하는지가 중요합니다.
환산보증금 계산법
상가임대차 문제에서는 먼저 환산보증금을 계산해야 합니다.
환산보증금 = 보증금 + 월차임×100
예를 들어 보증금 1억 원, 월세 300만 원이라면
1억 + 300만×100 = 4억 원
입니다.
지역별 기준은
서울 9억 원
과밀억제권역·부산 6억 9천만 원
일부 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 5억 4천만 원
그 밖의 지역 3억 7천만 원
입니다.
암기법은 9 → 6.9 → 5.4 → 3.7입니다.
환산보증금을 초과하면 보호를 못 받을까?
아닙니다.
환산보증금 기준을 초과해도 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등 일부 규정은 적용될 수 있습니다.
따라서
환산보증금 초과 = 상가임대차보호법 전부 적용 X
라고 생각하면 안 됩니다.
상가임대차 대항력 요건
상가임차인이
건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터
제3자에 대한 대항력이 발생합니다.
암기
대항력 = 인·사·익
인도 + 사업자등록 + 익일
경매·공매에서 우선변제권까지 취득하려면 여기에 확정일자가 추가됩니다.
대항력 = 인도 + 사업자등록
우선변제권 = 인도 + 사업자등록 + 확정일자
상가 계약갱신요구권은 몇 년?
임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다.
시험 암기
6·1·10
6개월 전부터 1개월 전까지 → 최대 10년
3기 차임연체하면 갱신거절 가능
임대인은 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절할 수 없지만 예외가 있습니다.
대표적으로
3기의 차임액에 해당하는 연체
거짓·부정한 방법으로 임차
임대인 동의 없는 무단전대
고의·중대한 과실로 건물 파손
철거·재건축
임차인의 현저한 의무위반
등이 있습니다.
특히 공인중개사 시험에서는 주택임대차와 비교합니다.
주택 = 2기
상가 = 3기
이 차이를 반드시 기억하세요.
권리금 회수기회 보호란?
임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금을 받고 나가려는 경우 임대인은 일정 기간 이를 부당하게 방해해서는 안 됩니다.
보호기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다.
대표적인 방해행위는
신규임차인에게 직접 권리금을 요구하는 행위
권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
현저하게 높은 차임이나 보증금을 요구하는 행위
정당한 이유 없이 신규임차인과 계약을 거절하는 행위
입니다.
권리금 회수기회 방해에 따른 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다.
상가 차임·보증금 증액 한도
차임 또는 보증금 증액청구는 원칙적으로 5%를 초과할 수 없으며, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.
암기
증액 = 5·1
5% / 1년
함께 공부하면 좋은 민법
주임법 대항력 요점보기 주임법 계약갱신청구권 가등기담보법 요점보기 집합건물법 관리단 요점 구분소유권 요점보기 부동산실명법 명의신탁 부동산실명법 총정리 요점시험 직전 핵심 암기
환산보증금 = 보증금 + 월세×100
지역 기준 = 9 / 6.9 / 5.4 / 3.7
대항력 = 인도 + 사업자등록 → 다음 날
우선변제권 = 인도 + 사업자등록 + 확정일자
계약갱신 = 6·1·10
상가 차임연체 = 3기
권리금 보호 = 종료 6개월 전부터 종료까지
증액 = 5% / 1년
상가건물 임대차보호법 문제는
환산보증금 → 대항력 → 갱신요구 → 갱신거절 사유 → 권리금
순서로 판단하면 훨씬 쉽게 풀 수 있습니다.
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