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공인중개사 민법 매도인의 담보책임은 매매계약에서 자주 출제되는 핵심 단원입니다
시험에서는 매도인의 담보책임이 언제 발생하는지, 권리의 하자와 물건의 하자를 어떻게 구별하는지, 담보책임면제특약이 어디까지 인정되는지를 주로 묻습니다
가장 먼저 이것부터 기억하세요
담보책임 = 무과실책임
즉 매도인에게 고의나 과실이 없어도 일정한 경우 담보책임이 발생할 수 있습니다
매도인의 담보책임이란?
매매목적물에 권리상의 하자 또는 물질적인 하자가 있는 경우 매도인이 매수인에게 부담하는 책임입니다
담보책임은 매매뿐 아니라 다른 유상계약에도 적용될 수 있습니다
핵심 암기
담보책임 = 권리하자 + 물건하자
매도인의 담보책임 종류
담보책임은 크게 다음과 같이 구분합니다
권·물·채·경
권리의 하자
물건의 하자
채권매매의 담보책임
경매에서의 담보책임
시험에서는 먼저 어느 유형에 해당하는지 판단하는 것이 중요합니다
권리의 하자에 대한 담보책임
권리의 하자란 매수인이 매매계약에서 기대한 권리를 완전하게 취득하지 못하는 경우입니다
대표적인 유형은 다음과 같습니다
전부 타인의 권리
일부 타인의 권리
수량부족 또는 일부멸실
용익적 권리에 의한 제한
전세권·저당권의 행사에 의한 제한
전부 타인의 권리
매도인이 매매목적물의 권리자가 아니더라도 매매계약 자체가 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다
하지만 매도인이 결국 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하지 못하면 담보책임 문제가 발생할 수 있습니다
타인의 권리 매매계약 O → 이전 못하면 담보책임 검토
일부 타인의 권리와 수량부족
매매목적물 전체가 아니라 일부만 타인의 권리인 경우도 있습니다
또 약정한 수량보다 부족하거나 일부가 멸실된 경우 역시 권리의 하자에 관한 담보책임 유형으로 구분하여 공부합니다
시험에서는 전부 하자인지 일부 하자인지를 먼저 확인하세요
용익권·전세권·저당권에 의한 제한
매수인이 취득한 목적물에 다른 사람이 사용할 수 있는 권리가 있거나 전세권·저당권 등의 행사로 권리가 제한되는 경우에도 담보책임 문제가 발생합니다
암기
권리하자담보책임 요점샀는데 완전히 사용할 수 없다 → 권리하자 검토
물건의 하자에 대한 담보책임
권리 자체가 아니라 매매목적물의 상태에 문제가 있는 경우입니다
물건의 하자는 다시
특정물의 하자
불특정물의 하자
로 구분하여 공부합니다
쉽게 구별하기
권리를 못 얻는 문제 = 권리하자
물건하자담보책임 요점물건 자체가 문제 = 물건하자
채권매매와 경매의 담보책임
담보책임은 부동산이나 동산에만 적용되는 것이 아닙니다
채권을 매매한 경우의 담보책임, 경매에서의 담보책임도 별도의 유형으로 구별합니다
따라서 시험에서 매매목적물이 채권이거나 경매 상황이 등장하면 일반적인 물건하자 문제와 구분해야 합니다
경매담보책임 요점정리담보책임면제특약이란?
매도인의 담보책임 규정은 임의규정입니다
따라서 당사자는 특약으로 담보책임을
가중·경감·면제
할 수 있습니다
하지만 모든 경우에 면책이 인정되는 것은 아닙니다
담보책임면제특약이 인정되지 않는 경우
다음 두 가지는 반드시 기억해야 합니다
1. 매도인이 하자를 알고도 알리지 않은 경우
권리의 전부 또는 일부에 하자가 있다는 사실을 매도인이 알고 있으면서 매수인에게 알리지 않았다면 면책특약으로 책임을 피할 수 없습니다
2. 매도인이 스스로 담보책임의 원인을 만든 경우
매도인이 담보책임 발생의 전제가 되는 권리를 직접 설정하거나 양도한 경우에도 면책특약이 제한됩니다
암기법
알고 숨긴 하자 = 면책 X
자기가 만든 하자 = 면책 X
담보책임과 동시이행항변권
매수인이 매도인에게 담보책임을 묻는 과정에서 쌍방의 채무가 동시이행관계가 되는 경우가 있습니다
따라서 담보책임은 매매계약뿐 아니라 동시이행항변권, 계약해제, 원상회복과 연결해서 공부하는 것이 좋습니다
함께 공부하면 좋은 민법
시험 직전 10초 암기
담보책임 = 무과실책임
분류 = 권·물·채·경
권리하자 = 전부·일부·수량·용익·전세·저당
물건하자 = 특정물·불특정물
담보책임 규정 = 임의규정
가중·경감·면제 가능
하지만
알고 숨긴 하자 = 면책 X
매도인이 스스로 만든 하자 = 면책 X
공인중개사 민법 매도인의 담보책임 문제는 권리하자인지 물건하자인지 → 채권매매·경매인지 → 면책특약이 있는지 → 면책특약의 예외인지 순서로 판단하면 빠르게 풀 수 있습니다
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