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공인중개사 민법 매도인의 담보책임 중 권리하자는 시험에서 자주 출제되는 핵심 영역입니다.
특히 전부 타인의 권리, 일부 타인의 권리, 수량부족·일부멸실, 용익권 제한, 저당권·전세권 실행을 서로 구별해야 합니다.
먼저 이렇게 외우세요.
전·일·수·용·저
전부 타인권리
일부 타인권리
수량부족
용익권 제한
저당권·전세권
실행
전부 타인의 권리 매매
매매목적이 된 권리가 전부 다른 사람에게 속하더라도 매매계약 자체가 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다.
매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 합니다.
문제는 매도인이 결국 권리를 취득해 이전하지 못하는 경우입니다. 이때 담보책임이 발생합니다.
매수인의 권리
매수인은 선의·악의를 불문하고 계약을 해제할 수 있습니다.
다만 손해배상청구권은 선의의 매수인에게 인정됩니다.
전부 타인권리 = 해제는 선악 불문, 손배는 선의
또한 해제권과 손해배상청구권 행사에는 별도의 제척기간 제한이 없는 것으로 정리합니다.
일부 타인의 권리 매매
매매목적물의 일부가 타인의 권리이고 매도인이 그 부분을 취득해 이전할 수 없는 경우입니다.
가장 먼저 떠올려야 하는 권리는 대금감액청구권입니다.
또 남은 부분만이라면 애초에 매수하지 않았을 경우 선의의 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 손해배상도 청구할 수 있습니다.
제척기간
선의의 매수인 : 이전할 수 없음을 안 날부터 1년
악의의 매수인 : 계약한 날부터 1년
전부는 해제, 일부는 먼저 감액
이렇게 기억하면 구별하기 쉽습니다.
수량부족·일부멸실
수량을 지정한 매매에서 실제 수량이 부족하거나 계약 당시 목적물 일부가 이미 멸실된 경우에는 일부 타인의 권리 매매 규정과 비슷한 구조로 담보책임을 판단합니다.
중요한 요건은 매수인이 선의라는 점입니다.
수량지정매매 판단법
단순히 계약서에 면적이 적혀 있다고 해서 모두 수량지정매매가 되는 것은 아닙니다.
핵심은 면적이나 수량이 가격 결정의 중요한 기준이었는가입니다.
예를 들어 면적을 기준으로 가격을 정한 아파트 분양계약은 수량지정매매가 될 수 있습니다.
반면 공부상 면적을 단순히 목적물 특정용으로 표시한 것이라면 반드시 수량지정매매라고 볼 수 없습니다.
면적 표시만 있으면 X
면적이 가격 기준이면 O
수량부족의 경우 대금감액·계약해제·손해배상 문제가 이어집니다.
용익을 방해하는 권리
목적물에 지상권, 지역권, 전세권, 질권, 유치권, 등기된 임차권 등이 있어 매수인의 사용·수익을 방해하는 경우도 권리하자에 해당할 수 있습니다.
이 경우 선의의 매수인에게 계약해제와 손해배상 문제가 발생합니다.
행사기간은 방해하는 권리의 존재를 안 날부터 1년입니다.
용익 방해 = 선의 + 해제·손배 + 1년
저당권·전세권 실행
저당권이 설정되어 있다는 사실만으로 바로 계약해제가 가능한 것은 아닙니다.
핵심은 저당권이 실행되어 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 이미 취득한 소유권을 잃었는가입니다.
이 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있습니다.
또 자기 돈을 들여 소유권을 보존했다면 매도인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있고, 손해배상도 문제됩니다.
저당권은 설정보다 실행이 핵심
전세권자의 우선변제권·경매청구권 행사, 압류·가압류, 가등기에 기한 본등기 등도 함께 연결해서 공부해야 합니다.
함께 공부하면 좋은 민법
시험 직전 10초 암기
권리하자 = 전·일·수·용·저
전부 타인권리 → 해제 선악 불문
전부 타인권리 손배 → 선의
일부 타인권리 → 대금감액
일부 : 선의 안 날 1년 / 악의 계약일 1년
수량부족 → 수량지정매매 + 선의
용익 방해 → 선의 + 해제·손배 + 1년
저당권 → 설정이 아니라 실행 확인
공인중개사 민법 권리하자 문제는 전부인지 일부인지 → 수량부족인지 → 용익권 제한인지 → 저당권 등이 실제 실행됐는지 → 매수인이 선의인지 악의인지 → 제척기간이 있는지 순서로 판단하면 빠르게 풀 수 있습니다.
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썸네일 문구 1순위
남의 부동산을 팔아도
계약은 유효할까?
시험 함정형은 “저당권 있는 집, 바로 계약해제 가능?”, 암기형은 “전·일·수·용·저｜권리하자 10초 암기”를 추천합니다.
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