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공인중개사 민법 매도인의 담보책임에서 물건의 하자는 특정물매매와 종류매매를 구별하는 것이 핵심입니다.
특히 시험에서는 하자의 판단 시점, 매수인의 선의·무과실, 계약해제권, 손해배상청구권, 완전물급부청구권, 6개월 행사기간을 자주 묻습니다.
먼저 이렇게 외우세요.
특정물 = 해·손
종류물 = 해·손·완
물건의 하자란?
물건의 하자는 매매목적물에 존재하는 물질적인 결점을 말합니다.
다만 물리적인 결함만 하자가 되는 것은 아닙니다.
예를 들어 건축을 목적으로 토지를 샀는데 건축허가를 받을 수 없어 건축이 불가능하다면, 이러한 법률적 제한이나 장애도 물건의 하자가 될 수 있습니다.
하자의 존재 여부는 매매계약 성립 당시를 기준으로 판단합니다.
하자 판단 = 계약 성립 시
특정물매매의 하자담보책임
특정물매매는 매매목적물이 구체적으로 특정되어 있는 경우입니다.
특정물에 하자가 있는 경우 담보책임이 인정되려면
목적물에 하자가 존재하고
매수인이 선의이며 무과실이어야 합니다.
즉 매수인이 하자를 몰랐고, 몰랐던 데에도 과실이 없어야 합니다.
특정물매매에서 매수인의 권리
매수인은 일정한 요건 아래
계약해제권
손해배상청구권
을 행사할 수 있습니다.
담보책임은 매도인의 무과실책임이므로 매도인이 하자를 몰랐다는 이유만으로 책임을 면하는 것은 아닙니다.
다만 매수인에게 잘못이 있다면 손해배상 범위를 정할 때 이를 참작할 수 있습니다.
행사기간
매수인은 하자를 안 날부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 합니다.
특정물 = 해제 + 손해배상 + 6개월
종류매매란?
종류매매는 불특정물매매라고도 합니다.
예를 들어 “A등급 쌀 100kg”처럼 종류와 수량은 정해졌지만 어떤 개별 물건을 줄 것인지는 아직 정해지지 않은 경우입니다.
종류매매에서는 특정 전과 특정 후를 구별해야 합니다.
특정되기 전
매도인은 하자 없는 물건을 골라서 급부하면 되므로 아직 담보책임의 문제가 발생하지 않습니다.
종류물 특정 전 = 담보책임 X
특정된 후
종류물이 특정된 뒤 그 물건에서 하자가 발견되면 담보책임이 문제됩니다.
종류물 특정 후 하자 = 담보책임 O
종류매매에서 매수인의 권리
종류매매에서 하자가 발생하면 매수인은 특정물매매와 마찬가지로
계약해제
손해배상
을 청구할 수 있습니다.
여기에 종류매매만의 중요한 권리가 하나 더 있습니다.
바로 완전물급부청구권입니다.
완전물급부청구권은 쉽게 말해
“하자 있는 물건 말고 정상적인 물건으로 다시 주세요.”
라고 요구하는 권리입니다.
같은 종류의 다른 물건으로 대체할 수 있기 때문에 인정되는 권리입니다.
암기법
특정물 = 해·손
종류물 = 해·손·완
해 = 해제
손 = 손해배상
완 = 완전물급부청구
완전물급부청구권 역시 6개월 이내에 행사해야 합니다.
특정물매매와 종류매매 차이
시험에서는 두 유형을 비교해서 출제하는 경우가 많습니다.
특정물매매
목적물이 이미 특정되어 있음
하자 + 매수인 선의·무과실
계약해제 O
손해배상
O
완전물급부청구 X
종류매매
처음에는 목적물이 불특정
특정 전 담보책임 X
특정 후 하자 발생 시
담보책임 O
계약해제 O
손해배상 O
완전물급부청구 O
함께 공부하면 좋은 민법
시험 직전 10초 암기
물건하자 = 물리적 결함 + 법률적 장애
하자 판단 기준 = 계약 성립 시
특정물 = 하자 + 선의·무과실
특정물 = 해·손
종류물 특정 전 = 담보책임 X
종류물 특정 후 = 담보책임 O
종류물 = 해·손·완
완 = 완전물급부청구권
행사기간 = 하자를 안 날부터 6개월
공인중개사 민법 물건의 하자 문제는 특정물인지 종류물인지 → 하자가 언제 존재했는지 → 매수인이 선의·무과실인지 → 종류물이라면 특정 전인지 후인지 → 해제·손해배상·완전물급부 중 어떤 권리를 행사할 수 있는지 → 6개월 기간을 지켰는지 순서로 판단하면 빠르게 풀 수 있습니다.
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