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공인중개사 민법 매매의 효력에서는 매도인과 매수인이 어떤 의무를 부담하는지 정확히 구분해야 합니다.
특히 시험에서는 매도인의 권리이전의무, 과실 귀속, 매수인의 대금지급의무, 대금이자, 대금지급거절권을 자주 섞어 출제합니다.
먼저 이렇게 외워보세요.
매도인 = 권리·점유·과실
매수인 = 대금·이자·지급거절
매도인의 권리이전의무
매도인은 매매계약을 체결했다는 사실만으로 의무를 다하는 것이 아닙니다.
재산권을 실제로 이전하기 위해 필요한 인도·등기 등 실행행위까지 해야 합니다.
특히 부동산에 제한물권 등의 부담이 있다면 매수인이 아무런 부담 없이 목적물의 이익을 누릴 수 있도록 필요한 조치를 해야 합니다.
단순히 제한물권을 실질적으로 소멸시키는 것만으로 부족하고 등기말소까지 이행해야 하는 경우가 있습니다.
암기 : 매도인은 깨끗한 권리를 넘긴다
건물을 매도하는 경우에는 건물이 존립할 수 있도록 필요한 토지이용권을 마련할 의무도 문제됩니다.
매도인의 점유이전의무
매도인은 권리만 이전하는 것이 아니라 목적물의 점유를 이전하여 매수인이 실제로 이용할 수 있도록 해야 합니다.
권리이전 + 점유이전
두 의무를 함께 기억하세요.
매매목적물의 과실은 누구에게 귀속될까?
공인중개사 민법에서 자주 출제되는 부분입니다.
매매목적물에서 발생한 과실의 귀속은 원칙적으로 목적물의 인도를 기준으로 판단합니다.
인도 전 과실 = 매도인
그런데 중요한 예외가 있습니다.
매수인이 매매대금을 전부 지급한 경우에는 목적물을 아직 인도받지 않았더라도 매수인에게 과실수취권이 인정됩니다.
시험 암기
과실은 인도 기준, 대금 완급하면 매수인
따라서
“목적물 인도 전의 과실은 언제나 매도인에게 귀속된다”
라는 지문은 틀릴 수 있습니다.
매수인의 대금지급의무
매수인의 가장 기본적인 의무는 매매대금 지급입니다.
대금의 지급기일과 장소를 당사자가 정했다면 그 약정에 따릅니다.
별도의 약정이 없고 한쪽의 의무에 이행기한이 정해져 있다면 상대방의 의무에도 같은 기한이 있는 것으로 추정됩니다.
한쪽 날짜가 정해지면 상대방도 같은 날로 추정
매매대금은 어디에서 지급할까?
목적물의 인도와 동시에 매매대금을 지급하는 경우에는 목적물의 인도장소에서 대금을 지급합니다.
물건 받는 곳에서 돈도 준다
장소를 묻는 OX 문제에서 기억해 두면 좋습니다.
매수인은 언제부터 대금이자를 지급할까?
아직 인도되지 않은 목적물에서 발생한 과실은 원칙적으로 매도인에게 귀속됩니다.
반대로 매수인은 목적물을 인도받은 날부터 매매대금의 이자를 지급합니다.
다만 대금지급기한이 있는 경우에는 별도로 판단해야 합니다.
연결 암기
인도 전 → 과실은 매도인
인도 후 → 매수인은 대금이자
과실과 이자를 함께 묶어서 공부하면 훨씬 쉽게 기억할 수 있습니다.
대금지급거절권이란?
매수인이 매수한 권리의 전부 또는 일부를 잃을 염려가 있다면 그대로 대금을 지급해야 할까요?
그렇지 않습니다.
매수인은 권리를 잃을 위험의 한도에서 매매대금 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다.
이를 대금지급거절권이라고 합니다.
권리를 잃을 위험이 있으면 돈도 멈춘다
하지만 아무리 작은 위험이 있어도 대금 전액을 무조건 거절할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
핵심은
위험의 한도에서
입니다.
매도인이 담보를 제공하면?
매수인에게 권리 상실 위험이 있더라도 매도인이 상당한 담보를 제공하면 매수인은 그 위험을 이유로 대금지급을 계속 거절할 수 없습니다.
암기
권리 상실 위험 → 지급거절 O
상당한 담보 제공 → 지급거절 X
함께 공부하면 좋은 민법
매매의 효력 시험 직전 암기
매도인 = 권리·점유·과실
매도인은 부담 없는 권리를 이전
과실은 원칙적으로 인도 기준
대금 완급 후에는 인도 전이라도 매수인에게 과실수취권
인도와 동시에 대금 지급 → 인도장소에서 지급
인도받은 날부터 대금이자
권리 상실 위험 → 위험 한도에서 대금지급거절
매도인의 상당한 담보 제공 → 지급거절 X
공인중개사 민법 매매의 효력 문제는
권리이전 → 과실 귀속 → 대금 지급 → 대금이자 → 대금지급거절권
순서로 판단하면 빠르게 정리할 수 있습니다.
특히 시험 직전에는 “과실은 인도 기준, 완급하면 매수인”, “권리 잃을 위험만큼 대금지급 거절” 두 문장을 반드시 기억해 두세요.
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