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공인중개사 민법 계약의 해제와 해지는 합의해제, 약정해제, 법정해제의 차이를 정확하게 구별하는 것이 핵심입니다.
시험에서는 특히 다음 내용이 자주 헷갈립니다.
해제와 해지의 차이
합의해제와 법정해제
약정해제권과 법정해제권
해제와 취소·철회
해제조건과 실권약관
자동해제 특약
가장 먼저 이것부터 기억하세요.
해제는 소급, 해지는 장래
계약의 해제란?
계약의 해제란 유효하게 성립한 계약의 효력을 해제권자의 일방적인 의사표시로 소멸시키는 것입니다.
또한 채무불이행에 대한 구제수단이므로 계약을 해제하고 원상회복을 하더라도 손해가 남으면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
암기
해제 = 일방적 의사표시 + 소급효
합의해제란?
합의해제는 계약 당사자 쌍방이 새로운 계약을 체결하여 기존 계약의 효력을 소급적으로 없애는 것입니다. 해제계약이라고도 합니다.
일반적인 해제와 가장 큰 차이는 다음과 같습니다.
해제권 행사 = 한쪽의 의사표시
합의해제 = 두 당사자의 합의
합의해제에서는 특별한 약정이 없다면 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 없고, 반환금에 받은 날부터의 이자를 당연히 지급하는 것도 아닙니다.
또한 합의해제로 계약이 소급하여 소멸하더라도 제3자의 권리를 해할 수 없습니다.
암기
합의해제 = 둘이 새로 합의해서 없앤다
해제와 해지의 차이
해제는 계약의 효력을 소급적으로 소멸시킵니다.
반면 해지는 계속적 계약관계에서 앞으로의 법률관계만 종료시킵니다.
시험 암기
해제 = 과거까지
해지 = 앞으로만
해제와 취소·철회의 차이
취소
계약 성립 당시 제한능력, 사기·강박 등 성립상의 흠이 있었던 경우입니다.
철회
의사표시가 효력을 발생하기 전에 장래의 효력이 발생하지 않도록 하는 것입니다.
암기
취소 = 처음부터 문제
해제 = 성립 후 문제
철회 = 효력 발생 전
해제와 해제조건의 차이
해제는 해제권자의 의사표시가 있어야 효력이 발생합니다.
반면 해제조건은 일정한 조건이 성취되면 별도의 의사표시 없이 효력이 발생합니다.
또한 해제는 소급효가 있지만 해제조건에는 소급효가 인정되지 않습니다.
해제 = 의사표시 + 소급
해제조건 = 조건성취 + 소급 X
실권약관이란?
실권약관은 채무불이행이 있으면 별도의 해제 의사표시를 기다리지 않고 계약이 바로 효력을 잃도록 정한 조항입니다. 해제조건부 계약이라고도 합니다.
예를 들어
“중도금을 지급하지 않으면 계약은 자동해제된다.”
와 같은 특약입니다.
자동해제 특약 시험 포인트
판례에서 매수인이 중도금 지급을 하지 않으면 계약을 무효로 한다는 특약이 있는 경우 불이행으로 계약이 자동해제된다고 봅니다.
다만 잔대금 지급기일까지 지급하지 않으면 자동해제된다는 약정에서는 매도인이 잔금 지급기일까지 자신의 채무를 이행제공해야 자동해제 문제가 인정되는 것으로 정리합니다.
암기
잔금 자동해제 → 매도인 이행제공 확인
약정해제와 법정해제 차이
약정해제권
계약 당사자가 계약에서 미리 해제권을 정해 둔 경우입니다.
약정 = 계약이 만든 해제권
법정해제권
법률의 규정에 따라 인정되는 해제권입니다.
법정 = 법이 만든 해제권
매매계약에서 계약금을 교부한 경우에는 해제권을 유보한 것으로 봅니다.
약정해제는 법정해제와 달리 해제의 효과로 당연히 손해배상청구가 인정되는 것은 아닙니다.
함께 공부하면 좋은 민법
공인중개사 민법 시험 직전 암기
해제 = 소급 / 해지 = 장래
합의해제 = 둘이 합의
약정해제 = 계약이 만든 해제권
법정해제 = 법이 만든 해제권
취소 = 성립 당시 흠
철회 = 효력발생 전
해제조건 = 조건성취로 효력 발생
잔금 자동해제 = 매도인의 이행제공 확인
공인중개사 민법 계약의 해제와 해지 문제는 먼저 계약을 끝내는 방식이 합의인지, 일방적인 해제권 행사인지 확인해야 합니다.
그다음 소급효인지 장래효인지 → 약정인지 법정인지 → 자동해제 특약인지 순서로 판단하면 해제·해지 기출문제를 빠르게 정리할 수 있습니다.
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