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공인중개사 민법 채무불이행 문제는 이행지체, 이행불능, 이행거절을 정확하게 구별하는 것이 핵심입니다.
특히 시험에서는 “바로 계약을 해제할 수 있는가?”, “이행최고가 필요한가?”, “반대채무를 먼저 이행제공해야 하는가?”를 자주 묻습니다.
핵심부터 기억하세요.
지체는 최고 후 해제, 불능·거절은 최고 없이 해제
채무불이행의 3가지 유형
1. 이행지체
이행기가 되었는데도 채무자가 적법하게 이행하지 않는 경우입니다.
원칙적으로 채권자는 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 내에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.
암기: 이행지체 = 최고 후 해제
상대방에게 동시이행항변권이 있다면 채무자를 이행지체에 빠뜨리기 위해 먼저 자기 채무를 이행제공해야 합니다.
상대를 지체시키려면 내가 먼저 제공
2. 이행불능
채무자의 책임 있는 사유로 채무 이행이 불가능해진 경우에는 채권자가 계약을 해제할 수 있습니다.
이때는 반대채무의 이행제공이 필요하지 않습니다.
반대로 채무자에게 책임 없는 사유로 이행불능이 발생했다면 첨부 자료에서는 위험부담의 문제로 구별합니다.
암기: 채무자 책임 + 불능 = 최고 없이 해제
3. 이행거절
채무자가 계약을 이행하지 않겠다는 확정적인 의사를 표시한 경우입니다.
이행거절이 있으면 이행기를 기다릴 필요가 없고, 이행최고나 반대채무의 이행제공도 필요하지 않습니다.
암기: 안 하겠다고 확실히 말하면 기다리지 않는다.
다만 이행거절 의사를 철회한 경우에는 자기 채무를 제공하고 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 후 해제해야 하는 것으로 첨부 판례가 정리되어 있습니다.
이행최고가 필요 없는 경우
시험에서는 다음 세 가지를 묶어서 암기하면 쉽습니다.
이행거절
정기행위
이행불능
거·정·불 = 최고 불필요
위 세 경우에 계약해제를 위한 이행최고가 필요하지 않습니다.
부수적 의무 불이행도 계약해제가 가능할까?
원칙적으로 아닙니다.
계약의 주된 목적과 직접 관련이 없는 부수적 의무의 불이행만으로는 특별한 약정이 없는 한 계약을 해제할 수 없고 손해배상만 청구할 수 있습니다.
주된 의무 불이행 = 해제 검토
부수적 의무 불이행 = 원칙적으로 손해배상
계약 해제권의 행사방법
해제권은 상대방에게 하는 일방적 의사표시로 행사합니다.
소송을 제기하는 방법으로도 해제권을 행사할 수 있으며, 이후 소를 취하하더라도 이미 이루어진 해제권 행사에는 영향이 없습니다.
또한 해제의 의사표시는 철회할 수 없습니다.
암기: 해제는 한 번 행사하면 철회 X
원칙적으로 해제 의사표시에 조건이나 기한을 붙일 수 없지만, 상대방에게 불이익이 없는 조건은 예외적으로 허용될 수 있습니다.
해제권의 불가분성
계약 당사자의 한쪽 또는 양쪽이 여러 명이면 계약의 해제 또는 해지는 원칙적으로 전원으로부터 또는 전원에 대해 해야 합니다.
또한 한 사람의 해제권이 소멸하면 다른 사람의 해제권도 함께 소멸하는 것이 원칙입니다.
암기: 당사자가 여럿이면 해제도 다 같이
다만 해제권 불가분성 규정은 임의규정이며, 공유물 관련 판례에서는 각 공유자가 자신의 지분에 대해서만 해제하는 경우도 인정하고 있습니다.
함께 공부하면 좋은 민법
채무불이행 시험 직전 암기
이행지체 = 최고 후 해제
이행불능 = 최고 없이 해제
이행거절 = 이행기 기다릴 필요 X, 최고 X
거·정·불 = 최고 불필요
동시이행관계에서는 내가 먼저 이행제공
부수적 의무 불이행 = 원칙적으로 해제 X
해제 의사표시 = 철회 X
당사자 여러 명 = 해제도 전원
공인중개사 민법 채무불이행 문제는 이행지체·이행불능·이행거절 중 무엇인지 → 이행최고가 필요한지 → 반대채무의 이행제공이 필요한지 → 해제권을 적법하게 행사했는지 순서로 판단하면 빠르게 풀 수 있습니다.
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