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공인중개사 민법 매매계약에서는 매매의 법적 성질, 성립요건, 매매예약과 예약완결권이 중요한 시험 포인트입니다
특히 기출에서는 타인의 권리도 매매할 수 있는지, 매매예약은 무엇으로 추정되는지, 예약완결권의 행사기간은 얼마인지를 자주 헷갈리게 출제합니다
먼저 핵심부터 기억하세요
매매 = 낙·쌍·유·불
낙성계약
쌍무계약
유상계약
불요식계약
매매계약이란?
매매계약은 한쪽 당사자가 재산권을 이전하기로 하고 상대방이 그 대가로 금전을 지급하기로 하는 계약입니다
부동산 매매에서는
매도인 → 소유권이전
매수인 → 매매대금 지급
이라는 구조가 됩니다
매매계약의 법적 성질
낙성계약
매매는 당사자의 합의만으로 성립합니다
목적물을 실제로 인도하거나 대금을 지급해야 성립하는 요물계약이 아닙니다
낙성 = 합의만으로 성립
쌍무계약
매도인과 매수인이 서로 대가적인 채무를 부담합니다
따라서 매매에서는 동시이행항변권과 위험부담 문제가 연결될 수 있습니다
유상계약
매도인은 재산권을 이전하고 매수인은 그 대가로 돈을 지급하므로 유상계약입니다
불요식계약
원칙적으로 특별한 형식을 갖추지 않아도 계약이 성립합니다
시험 암기 : 매매는 낙성·쌍무·유상·불요식 = 낙쌍유불
매매계약의 성립요건
매매계약은 재산권이전과 대금지급에 관한 합의가 있으면 성립합니다
여기서 중요한 시험 함정이 있습니다
매도인이 소유자가 아니어도 계약이 성립할까?
성립할 수 있습니다
매매계약은 재산권을 즉시 이전하는 처분행위가 아니라 앞으로 재산권을 이전하기로 약속하는 계약이기 때문입니다
따라서 매도인이 계약 체결 당시 권리자가 아니더라도 매매계약 자체가 당연히 무효가 되는 것은 아닙니다
암기 : 남의 권리도 매매계약 O
또한 매매계약에 관한 비용은 특별한 약정이 없다면 당사자가 균분하여 부담합니다
매매의 예약이란?
매매예약은 장래에 본계약인 매매계약을 체결할 수 있도록 미리 정하는 계약입니다
시험에서는 일방예약·쌍방예약과 편무예약·쌍무예약을 구별해야 합니다
일방예약과 쌍방예약
기준은 예약완결권을 누가 가지는가입니다
일방예약 : 한쪽만 예약완결권 보유
쌍방예약 : 양쪽 모두 예약완결권 보유
편무예약과 쌍무예약
기준은 본계약 체결에 관한 승낙의무를 누가 부담하는가입니다
일·쌍 = 완결권
편·쌍 = 승낙의무
매매예약은 무엇으로 추정될까?
매매의 예약은 일방예약으로 추정됩니다
따라서 다음 지문을 주의해야 합니다
“매매예약은 쌍방예약으로 추정된다”
→ 틀린 지문입니다
예약완결권이란?
예약완결권은 권리자가 일방적으로 완결 의사표시를 하면 본계약인 매매가 성립하게 하는 권리입니다
따라서 예약완결권은 형성권입니다
예약완결권 = 완결 의사표시만으로 매매 성립
예약완결권에는 다음 특징이 있습니다
양도 가능
채권자대위권의 객체가 될 수 있음
가등기 가능
암기법
예약완결권 = 형성권 + 양도 O + 대위 O + 가등기 O
예약완결권의 행사기간
당사자가 행사기간을 정했다면 그 약정에 따릅니다
행사기간을 정하지 않았다면 10년의 제척기간이 문제됩니다
여기서 중요한 것은 소멸시효가 아니라 제척기간이라는 점입니다
기간 약정 없음 = 10년 제척기간
목적 부동산을 인도받아 사용하고 있더라도 제척기간이 지나면 예약완결권은 소멸할 수 있습니다
또한 제척기간 경과 여부는 법원의 직권조사사항으로 정리됩니다
예약완결 전 목적물이 이행불능이 되었다면?
예약완결권을 행사하기 전에 목적물이 훼손되어 본계약의 이행 자체가 불가능해진 경우에는 이후 예약완결의 의사표시를 하더라도 효력이 발생하지 않습니다
암기 : 완결 전에 불능이면 나중에 완결해도 X
함께 공부하면 좋은 민법
시험 직전 10초 암기
매매 = 낙쌍유불
재산권이전 + 대금지급 합의로 성립
타인의 권리도 매매계약 O
매매비용은 약정 없으면 균분
매매예약은 일방예약 추정
예약완결권은 형성권
양도 O·대위 O·가등기 O
기간 약정 없으면 10년 제척기간
공인중개사 민법 매매계약 문제는 매매의 법적 성질 → 성립요건 → 매매예약 → 예약완결권 → 제척기간 순서로 정리하면 빠르게 풀 수 있습니다
특히 “낙쌍유불”, “매매예약은 일방예약 추정”, “예약완결권은 형성권·10년 제척기간” 세 문장은 시험 직전 반드시 기억해 두세요
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