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공인중개사 민법 교환계약은 매매계약과 비교해서 공부하면 쉽게 정리할 수 있습니다.
시험에서는 교환계약의 의의, 법적 성질, 보충금, 담보책임, 매매규정 준용이 핵심입니다.
먼저 이것부터 기억하세요.
매매 = 재산권 ↔ 금전
교환 = 재산권 ↔ 재산권
교환계약이란?
교환계약은 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 서로 이전하기로 약정하는 계약입니다.
예를 들어 갑의 토지와 을의 아파트를 서로 바꾸기로 했다면 교환계약입니다.
교환계약은 매매와 마찬가지로
낙성계약
쌍무계약
유상계약
불요식계약
입니다.
암기법
교환도 낙·쌍·유·불
교환계약은 언제 성립할까?
교환계약은 당사자의 청약과 승낙이 합치하면 성립합니다.
실제로 목적물을 인도하거나 소유권이전등기를 해야 계약이 성립하는 것은 아닙니다.
또한 불요식계약이므로 원칙적으로 반드시 서면으로 작성할 필요도 없습니다.
교환 = 합의만으로 성립
보충금이란?
교환하는 두 재산의 가치가 항상 같은 것은 아닙니다.
예를 들어
갑의 토지 = 5억 원
을의 아파트 = 4억 원
이라면 을이 갑에게 1억 원을 추가로 지급하기로 할 수 있습니다.
이처럼 교환하는 재산권의 가격 차이를 보충하기 위해 지급하는 금전을 보충금이라고 합니다.
보충금 = 교환가치 차이를 메우는 돈
보충금을 지급하면 매매계약일까?
아닙니다.
교환계약에서 한쪽 당사자가 보충금을 지급하더라도 계약의 본질이 재산권과 재산권의 상호이전이라면 여전히 교환계약입니다.
시험 함정
“보충금이 포함되면 교환계약은 매매계약으로 바뀐다”
→ 틀린 지문입니다.
재산권 ↔ 재산권 + 보충금 = 교환계약 가능
보충금에는 어떤 규정이 적용될까?
당사자 한쪽이 재산권을 이전하면서 상대방에게 금전인 보충금을 지급하기로 한 경우, 보충금 부분에는 매매대금에 관한 규정이 준용됩니다.
암기
계약 전체 = 교환
보충금 = 매매대금 규정
교환계약 문제에서 가장 중요한 포인트 중 하나입니다.
교환계약과 매매규정 준용
교환계약은 유상계약이므로 매매에 관한 규정이 준용됩니다.
따라서 교환한 목적물에 문제가 있다면 담보책임도 문제될 수 있습니다.
교환에서는 양쪽 당사자가 모두 재산권을 이전하므로 양 당사자 모두 상대방에게 담보책임을 부담할 수 있습니다.
교환 = 서로 재산권 이전 → 서로 담보책임 가능
교환계약과 시가 고지
교환계약에서는 두 목적물의 가격 차이 때문에 시가가 문제될 수 있습니다.
그러나 교환 당사자가 목적물의 시가를 말하지 않거나 실제보다 높게 고지했다는 사정만으로 곧바로 상대방의 의사결정에 불법적으로 개입한 것으로 보아 불법행위가 성립하는 것은 아닙니다.
시가를 높게 말했다 = 무조건 불법행위 X
함께 공부하면 좋은 민법
매매계약과 교환계약 차이
매매계약은
재산권 ↔ 금전
교환계약은
재산권 ↔ 재산권
입니다.
하지만 두 계약 모두
낙성·쌍무·유상·불요식계약
이라는 공통점이 있습니다.
시험 직전 10초 암기
교환 = 재산권 ↔ 재산권
교환도 낙·쌍·유·불
합의만으로 성립
서면 필요 X
보충금 = 가격 차이 보충
보충금이 있어도 교환 가능
보충금에는 매매대금 규정 준용
교환에는 매매규정 준용
양 당사자 모두 담보책임 가능
공인중개사 민법 교환계약 문제는 재산권끼리의 교환인지 → 보충금이 있는지 → 보충금에 어떤 규정이 적용되는지 → 담보책임 문제가 있는지 순서로 판단하면 쉽게 풀 수 있습니다.
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