.png)
공인중개사 민법 환매는 매매계약과 함께 알아두어야 하는 각종계약 핵심 단원입니다.
시험에서는 환매특약의 시점, 환매대금, 환매기간, 환매권의 성질, 환매등기와 제3자 효력을 주로 묻습니다.
먼저 세 문장부터 기억하세요.
환매특약은 매매와 동시에
부동산 5년·동산 3년
환매권 행사는 대금 제공 + 의사표시
환매란?
환매란 매도인이 매매계약과 동시에 환매권을 보류하여 일정 기간 안에 매매목적물을 다시 되찾는 제도입니다.
환매는 채무담보 목적으로 활용되기도 합니다.
매도인이 물건을 일단 매수인에게 넘긴 뒤 일정한 조건에 따라 다시 취득하는 구조입니다.
환매권의 성질
환매권은 형성권입니다.
따라서 환매권자의 일방적인 의사표시로 행사할 수 있습니다.
또한 환매권은
양도 가능
상속 가능
채권자대위 가능
이라는 특징을 가집니다.
환매권 = 형성권 + 양도 O + 상속 O + 대위 O
환매의 목적물
환매는 부동산뿐 아니라 동산과 지적재산권에도 가능합니다.
부동산의 경우 환매특약을 등기하면 제3자에게도 효력을 주장할 수 있습니다.
환매등기 = 제3자 대항 O
환매특약은 언제 해야 할까?
환매특약은 반드시 매매계약과 동시에 해야 합니다.
매매계약이 끝난 뒤 나중에 환매특약을 하면 환매특약으로서는 효력이 없고, 재매매의 예약으로서 효력이 인정될 수 있습니다.
암기
동시에 = 환매
나중에 = 재매매예약
또한 환매특약은 매매계약의 종된 계약이므로 주된 매매계약이 무효라면 환매특약도 효력을 잃습니다.
환매대금은 얼마일까?
당사자 사이에 별도의 특약이 없다면 환매권자는
최초 매매대금 + 매수인이 부담한 매매비용
을 반환해야 합니다.
따라서 최초 매매대금만 돌려주면 된다고 생각하면 안 됩니다.
환매기간｜부동산 5년·동산 3년
환매기간은 시험에서 반드시 외워야 합니다.
부동산 = 5년
동산 = 3년
이 기간을 초과하여 약정했다면 각각 법정 최대기간으로 단축됩니다.
또 환매기간을 정하지 않은 경우에도
부동산 5년
동산 3년
이 적용됩니다.
한번 정한 환매기간은 연장할 수 없습니다.
암기법
부5·동3 / 연장 X
환매권은 어떻게 행사할까?
매도인은 환매기간 안에
환매대금을 제공하고
환매의 의사표시
를 해야 합니다.
환매 행사 = 대금 제공 + 의사표시
부동산의 환매특약이 등기되어 있다면 매수인이 부동산을 제3자에게 다시 양도한 경우에도 전득자에 대해 환매권을 행사할 수 있습니다.
환매와 비용상환
매수인이나 전득자가 목적물에 필요비 또는 유익비를 지출한 경우 비용상환청구권이 문제됩니다.
특히 유익비에 대해서는 법원이 상당한 기간을 허여할 수 있습니다.
환매와 과실·대금이자
환매에서는 목적물의 과실과 매매대금의 이자를 서로 상계한 것으로 봅니다.
따라서
매수인 = 과실 반환 X
매도인 = 대금이자 지급 X
라고 정리할 수 있습니다.
암기
과실 ↔ 이자 = 서로 상계
공유지분의 환매
공유자 중 한 사람이 환매권을 보류하고 자신의 지분을 매도한 뒤 공유물이 분할되거나 경매될 수도 있습니다.
이 경우 매도인은 매수인이 받은 부분 또는 대금에 대해 환매권을 행사할 수 있습니다.
다만 매도인에게 분할이나 경매 사실을 통지하지 않았다면 매수인은 그 분할이나 경매로 매도인에게 대항하지 못합니다.
함께 공부하면 좋은 민법
시험 직전 10초 암기
환매권 = 형성권
환매특약 = 매매와 동시에
나중에 약정 = 재매매예약
환매대금 = 원래 대금 + 매매비용
부동산 5년·동산 3년
기간 연장 X
환매 행사 = 대금 제공 + 의사표시
환매등기 = 제3자 대항 O
양도·상속·대위 O
과실과 대금이자 = 상계
공인중개사 민법 환매 문제는 환매특약의 시점 → 환매기간 → 환매대금 → 환매권 행사 → 환매등기와 제3자 → 비용·과실·이자 순서로 판단하면 빠르게 풀 수 있습니다.
#공인중개사 #공인중개사민법 #공인중개사시험 #민법 #민법공부 #민법기출문제 #민법암기법 #채권법 #계약법 #매매계약 #환매 #환매권 #환매특약 #환매기간 #환매대금 #환매등기 #형성권 #재매매예약 #채권자대위권 #환매권양도 #환매권상속 #부동산환매 #동산환매 #공유지분환매 #공인중개사공부법
.png)