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공인중개사 민법 계약총칙에서 자주 출제되는 부분이 바로 계약의 종류입니다. 특히 쌍무계약과 편무계약, 유상계약과 무상계약, 낙성계약과 요물계약을 서로 섞어 출제하기 때문에 정확한 구분이 필요합니다.
시험에서는 다음 세 가지 기준으로 정리하면 쉽습니다.
누가 채무를 부담하는가?
경제적 대가가 있는가?
계약이 어떤 요건으로 성립하는가?
계약이란?
계약은 일정한 채권의 발생을 목적으로 복수 당사자의 서로 대립하는 의사표시가 합치하여 성립하는 법률행위입니다.
계약 자유의 원칙에는 계약체결의 자유, 상대방 선택의 자유, 내용결정의 자유, 방식의 자유가 포함됩니다.
쌍무계약과 편무계약 차이
쌍무계약
계약 당사자 양쪽이 서로 대가적인 채무를 부담하는 계약입니다.
대표적인 쌍무계약은 매매, 교환, 임대차입니다.
예를 들어 매매계약에서는 매도인이 물건을 이전할 의무를 부담하고, 매수인은 대금을 지급할 의무를 부담합니다.
암기: 쌍무 = 양쪽 모두 의무
편무계약
한쪽 당사자만 채무를 부담하는 계약입니다.
대표적인 편무계약은 증여, 사용대차, 현상광고입니다.
암기: 편무 = 한쪽 편만 의무
유상계약과 무상계약
유상계약은 계약 당사자가 서로 경제적인 대가관계에 있는 출연을 하는 계약이고, 무상계약은 상대방에게 대가 없이 경제적 이익을 제공하는 계약입니다.
시험에서 가장 중요한 관계는 다음과 같습니다.
모든 쌍무계약은 유상계약이다.
그러나 모든 유상계약이 쌍무계약인 것은 아니다.
대표적인 예외가 현상광고입니다.
현상광고는 편무계약이면서 유상계약입니다. 따라서 “편무계약은 모두 무상계약이다”라는 지문은 틀립니다.
암기: 쌍무 ⊂ 유상
낙성계약·요물계약·요식계약
낙성계약
당사자의 합의만으로 성립하는 계약입니다.
낙성 = 합의하면 성립
요물계약
당사자의 합의뿐 아니라 현물의 인도나 급부 등 사실행위가 있어야 성립하는 계약입니다.
첨부 자료에서는 현상광고, 계약금계약을 대표적인 요물계약으로 정리합니다.
요물 = 합의 + 급부
요식계약
서면 등 일정한 형식을 갖추어야 하는 계약입니다.
요식 = 합의 + 정해진 방식
전형계약과 비전형계약
전형계약은 민법에서 직접 규정하고 있는 계약입니다.
첨부 자료에서는 전형계약을 증여, 매매, 교환, 소비대차, 사용대차, 임대차, 고용, 도급, 여행, 현상광고, 위임, 임치, 조합, 종신정기금, 화해의 15종으로 정리합니다.
반대로 민법에 별도의 규정이 없는 계약을 비전형계약이라고 합니다.
약관이란?
약관은 사업자가 다수의 고객과 계약하기 위해 일정한 형식으로 미리 마련한 계약 내용입니다.
대표적으로 보험계약, 운송계약, 금융계약 등이 있습니다.
약관의 명시·설명의무
약관이 계약의 내용으로 편입되려면 당사자의 합의가 필요합니다.
사업자는 고객에게 계약 체결 여부나 대가 결정에 영향을 미치는 중요한 약관 내용을 명시하고 설명해야 합니다.
다만 거래상 일반적이고 공통적인 사항은 별도의 명시·설명의무가 없습니다.
또한 명시·설명의무를 제대로 이행했다는 사실에 대한 증명책임은 사업자에게 있습니다.
암기: 중요하면 설명, 일반적이면 설명 X, 증명은 사업자
약관의 해석방법
약관의 해석원칙은 다음 다섯 가지를 기억하면 됩니다.
신의성실의 원칙
객관적·통일적 해석
작성자 불이익의 원칙
개별약정 우선의 원칙
축소해석의 원칙
특히 약관의 뜻이 불명확하면 작성자에게 불리하고 고객에게 유리하게 해석해야 합니다.
불공정 약관의 효력
신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효입니다.
일부 약관이 무효가 되거나 명시·설명의무 위반으로 계약 내용에 포함되지 않더라도 원칙적으로 나머지 계약은 유효하게 존속합니다. 공정거래위원회는 불공정한 약관조항에 대해 수정·삭제 등의 조치를 명할 수 있습니다.
함께 공부하면 좋은 글
계약의 종류 시험 직전 암기
쌍무계약은 모두 유상계약이다.
유상계약이 모두 쌍무계약인 것은 아니다.
현상광고 = 편무계약 + 유상계약 + 요물계약
낙성 = 합의, 요물 = 합의+급부, 요식 = 합의+방식
약관이 불명확하면 작성자에게 불리하게 해석한다.
공인중개사 민법 계약의 종류 문제는 각 분류 기준을 섞지 않는 것이 핵심입니다. 문제에서 채무 부담 관계 → 경제적 대가 → 계약 성립요건 순서로 판단하면 쌍무·편무·유상·무상·낙성·요물계약을 훨씬 빠르게 구분할 수 있습니다.
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