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공인중개사 민법 계약의 성립에서는 청약과 승낙, 청약의 유인, 승낙기간, 교차청약, 연착된 승낙, 격지자간 계약의 성립시기가 중요합니다.
특히 시험에서는 “청약은 언제 효력이 발생하는가?”, “격지자간 계약은 언제 성립하는가?”를 자주 혼동하게 만듭니다.
핵심부터 외워보겠습니다.
청약은 도달, 격지자간 승낙은 발송!
계약의 성립이란?
계약은 기본적으로 청약과 승낙의 합치로 성립합니다.
A가 “5억 원에 팔겠습니다”라고 제안하고 B가 “5억 원에 사겠습니다”라고 승낙하면 계약이 성립합니다.
청약이란?
청약은 상대방이 승낙하면 바로 계약이 성립할 정도로 구체적이고 확정적인 의사표시입니다.
청약자는 계약에 구속되려는 의사가 있어야 하고, 계약 내용을 결정할 수 있을 정도로 명확한 내용을 포함해야 합니다. 청약의 상대방은 특정인뿐 아니라 불특정 다수인도 가능합니다.
암기 포인트
청약 = 상대방이 YES 하면 계약 성립
청약과 청약의 유인 차이
청약의 유인은 상대방에게 자신에게 청약하도록 유도하는 행위입니다.
청약의 유인을 받은 사람이 구매 의사를 표시하더라도 상대방은 이를 승낙할지 여부를 다시 결정할 수 있습니다.
첨부 자료에서는 아파트·상가 분양광고를 청약의 유인으로 정리하고 있습니다.
청약 = 승낙하면 바로 계약
청약의 유인 = “나에게 청약하세요”
청약의 효력발생시기
청약은 상대방에게 도달한 때 효력이 발생합니다.
따라서 도달하기 전에는 철회할 수 있지만, 청약이 효력을 발생한 후에는 원칙적으로 철회하지 못합니다.
승낙기간을 정한 청약은 그 기간 안에 승낙의 통지를 받지 못하면 효력을 잃습니다. 승낙기간을 정하지 않았다면 상당한 기간 내에 승낙해야 합니다.
또한 청약을 받은 사람이 아무런 답변을 하지 않았다고 해서 승낙한 것으로 볼 수 없습니다.
암기
청약 효력 = 도달
침묵 = 원칙적으로 승낙 아님
승낙이란?
승낙은 청약에 응하여 계약을 성립시킬 목적으로 청약자에게 하는 의사표시입니다.
승낙은 청약의 내용과 일치해야 합니다.
예를 들어 “1억 원에 팔겠다”는 청약에 “9천만 원이면 사겠다”고 답했다면 승낙이 아닙니다.
조건을 붙이거나 내용을 변경한 승낙은 기존 청약의 거절과 새로운 청약으로 봅니다.
그대로 YES = 승낙
바꿔서 YES = 거절 + 새로운 청약
교차청약
A와 B가 서로 모르는 상태에서 동일한 내용의 청약을 주고받은 경우를 교차청약이라고 합니다.
별도의 승낙이 없어도 두 청약이 모두 상대방에게 도달하면 계약이 성립합니다.
교차청약 = 두 청약 모두 도달 시 성립
의사실현에 의한 계약 성립
청약자의 의사표시나 거래관습상 승낙통지가 필요하지 않은 경우에는 승낙으로 인정되는 사실이 있는 때 계약이 성립할 수 있습니다.
첨부 자료에서는 책을 받아 줄을 그어가며 읽는 행위를 예로 들고 있습니다.
연착된 승낙
승낙기간이 지나 도착한 승낙은 청약자가 새로운 청약으로 볼 수 있습니다.
다만 정상적으로 발송했다면 기간 내 도착할 수 있었는데 늦게 도착한 경우, 청약자는 지체 없이 연착 사실을 통지해야 합니다.
연착 통지를 하지 않으면 그 승낙은 연착되지 않은 것으로 보아 계약이 성립할 수 있습니다.
격지자간 계약의 성립시기
공인중개사 민법에서 가장 중요한 암기 포인트입니다.
첨부 자료에서는 격지자간 계약은 승낙의 통지를 발송한 때 성립한다고 정리합니다.
따라서 다음 두 가지를 반드시 구별해야 합니다.
청약의 효력발생 = 도달주의
격지자간 계약의 성립 = 승낙 발송 시
함께 공부하면 좋은 글
계약의 종류 암기노트 계약의 위험부담 암기노트 동시이행항변권 암기노트 제3자를 위한 계약 암기노트
시험 직전 10초 암기
계약 = 청약 + 승낙
청약 = 도달해야 효력 발생
청약의 유인 = 청약하도록 유도
변경승낙 = 거절 + 새로운 청약
교차청약 = 두 청약 모두 도달
연착승낙 = 새로운 청약으로 볼 수 있음
격지자간 계약 = 승낙통지 발송 시 성립
공인중개사 민법 계약의 성립 문제는 청약인지 승낙인지 먼저 확인하고, 그다음 도달인지 발송인지를 구분하면 대부분의 기출지문을 빠르게 판단할 수 있습니다.
특히 시험 직전에는 “청약은 도착, 격지 승낙은 출발”이라는 문장으로 정리해 두세요.
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