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공인중개사 민법 동시이행항변권은 쌍무계약의 효력에서 중요한 시험 포인트입니다. 특히 부동산 매매의 대금지급과 소유권이전등기, 임대차보증금 반환과 목적물 반환, 이행지체와 상계 관련 판례가 자주 문제됩니다.
핵심부터 기억하세요.
“상대방이 할 때까지 나도 이행을 거절할 수 있다.”
동시이행항변권이란?
쌍무계약에서는 양 당사자의 채무가 서로 대가적·교환적인 관계에 있습니다. 이를 채무의 견련성이라고 합니다.
견련성은 성립상·이행상·존속상의 견련성으로 구분하며, 이행상의 견련성에서 동시이행항변권이 인정됩니다.
동시이행항변권이란 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자신의 채무이행을 거절할 수 있는 권리입니다.
동시이행항변권 발생요건
첫째, 서로 대가관계에 있는 채무가 존재해야 합니다.
단순히 서로 채무를 부담한다는 것만으로 부족하고 계약 목적상 서로 구속하는 관계가 있어야 합니다.
둘째, 상대방의 채무가 변제기에 도달해야 합니다.
셋째, 원래 선이행의무를 부담하더라도 상대방 채무의 변제기가 도래하거나 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있으면 동시이행항변권이 인정될 수 있습니다.
암기
대가관계 + 상대방 변제기 = 동시이행항변권
부동산 매매와 동시이행항변권
부동산 매매에서는
매도인의 완전한 소유권이전등기의무
↕
매수인의 매매대금 지급의무
가 동시이행관계에 있습니다.
매수인이 부가가치세까지 부담하기로 했다면 부가가치세를 포함한 대금 전부와 소유권이전등기의무가 동시이행관계에 있습니다.
시험에서는 다음처럼 기억하면 쉽습니다.
매매대금 ↔ 깨끗한 소유권
동시이행항변권 인정 판례
대표적으로 다음 관계에서 동시이행항변권이 인정됩니다.
계약 무효·취소 시 양 당사자의 부당이득반환의무
임대인의 보증금반환 ↔ 임차인의 목적물 반환
매도인의 가압류말소·소유권이전 ↔ 매수인의 대금지급
매도인의 소유권이전·저당권말소 ↔ 매수인의 대금지급
동시이행 채무가 이행불능된 경우 손해배상채무 ↔ 상대방 채무
특히 공인중개사 시험에서는
임차보증금 반환 ↔ 목적물 반환 = O
를 반드시 기억해야 합니다.
동시이행항변권 부정 판례
반대로 다음은 동시이행관계가 인정되지 않습니다.
채무변제 ↔ 저당권설정등기 말소
임차보증금 반환 ↔ 임차권등기 말소
임차목적물 반환 ↔ 권리금 회수방해 손해배상
토지거래허가 신청 협력 ↔ 매매대금 지급
시험 함정
보증금 반환 ↔ 목적물 반환 = O
보증금 반환 ↔ 임차권등기 말소 = X
비슷해 보여도 반드시 구별해야 합니다.
동시이행항변권의 효과
동시이행항변권은 상대방의 권리를 없애는 것이 아니라 이행을 잠시 거절하는 연기적 항변권입니다.
또한 당사자가 직접 행사해야 효력이 발생하므로 소송에서 법원이 직권으로 판단하는 것이 아니라 당사자의 주장이 필요합니다.
인정되면 법원은 상대방의 이행과 동시에 자기 의무를 이행하도록 하는 상환이행판결을 합니다.
동시이행항변권과 이행지체
상대방에게 동시이행항변권이 있다면 곧바로 이행지체가 되는 것은 아닙니다.
상대방을 이행지체에 빠뜨리려면 먼저 자신의 채무에 대한 이행제공을 해야 합니다.
상대를 지체시키려면 내가 먼저 제공한다.
동시이행항변권과 상계
동시이행항변권이 붙어 있는 채권을 자동채권으로 하여 상계할 수 없습니다.
또한 한 번 이행제공을 했더라도 그 제공이 계속되지 않는다면 동시이행항변권이 영구적으로 소멸하는 것은 아닙니다.
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시험 직전 10초 암기
동시이행 = 당신이 할 때까지 나도 안 한다
매매대금 ↔ 소유권이전 = O
보증금 반환 ↔ 목적물 반환 = O
보증금 반환 ↔ 임차권등기 말소 = X
이행지체시키려면 내가 먼저 이행제공
동시이행항변권 있는 채권으로 자동채권 상계 X
공인중개사 민법 동시이행항변권 문제는 두 채무의 대가관계 → 변제기 → 인정·부정 판례 → 이행지체·상계 여부 순서로 판단하면 빠르게 정답을 찾을 수 있습니다.
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