공인중개사 민법을 공부하다 보면 비진의 의사표시와 통정허위표시의 차이에서 많이 헷갈립니다. 실제 시험에서도 두 개념을 비교하는 문제가 자주 출제되기 때문에 정확한 이해가 중요합니다.

특히 민법 제108조 통정허위표시는 성립요건, 법률효과, 선의의 제3자 보호, 판례까지 함께 학습해야 고득점을 기대할 수 있습니다.

이 글에서는 통정허위표시의 의미, 요건, 효력, 제3자의 범위, 대표 판례와 시험 포인트를 이해하기 쉽게 정리했습니다.

통정허위표시란?

통정허위표시란 표의자와 상대방이 서로 합의(통정)하여 실제 의사와 다른 내용의 의사표시를 하는 것을 말합니다.

쉽게 말하면,

당사자 모두가 허위라는 사실을 알고 일부러 거짓 계약을 체결하는 경우입니다.

대표적인 사례는 다음과 같습니다.

재산을 숨기기 위한 가장매매
강제집행을 피하기 위한 허위 매매계약
채권자를 속이기 위한 명의 이전

이처럼 허위의 외관을 공동으로 만드는 것이 통정허위표시의 핵심입니다.

민법 제108조

① 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.

② 그 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.

민법 제107조(비진의 의사표시)가 원칙적으로 유효인 것과 달리, 민법 제108조는 원칙적으로 무효라는 점을 반드시 기억해야 합니다.

통정허위표시 성립요건

통정허위표시가 인정되려면 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

1. 의사표시가 존재해야 한다.

실제로 계약이나 법률행위가 이루어져야 합니다.

2. 진의와 표시가 일치하지 않아야 한다.

겉으로 표시한 내용과 실제 의사가 달라야 합니다.

예를 들어 매매계약서를 작성했지만 실제로는 매매할 의사가 없는 경우입니다.

3. 표의자가 허위라는 사실을 알고 있어야 한다.

표의자가 자신의 의사표시가 진심이 아니라는 사실을 인식하고 있어야 합니다.

4. 상대방과 통정이 있어야 한다.

통정허위표시에서 가장 중요한 요건입니다.

상대방도 허위라는 사실을 알고 있어야 하며, 서로 합의하여 허위의 외관을 만들어야 합니다.

바로 이 점이 비진의 의사표시와 가장 큰 차이입니다.

비진의 의사표시와 통정허위표시 차이

구분	비진의 의사표시	통정허위표시
상대방	모를 수도 있음	반드시 알고 있음
합의	없음	있음
원칙	유효	무효
민법	제107조	제108조

공인중개사 시험에서는 이 비교 문제가 자주 출제됩니다.

통정허위표시의 효력

당사자 사이에서는 무효

허위계약은 처음부터 효력이 없습니다.

따라서

이행 전에는 이행할 필요가 없습니다.
이미 이행했다면 부당이득반환청구가 가능합니다.
소유권에 기한 반환청구도 가능합니다.

채권자도 무효를 주장할 수 있다

채권자는 통정허위표시의 무효를 주장할 수 있으며, 필요한 경우 채권자대위권도 행사할 수 있습니다.

또한 사해행위의 요건을 갖춘 경우에는 채권자취소권의 대상이 될 수도 있습니다.

선의의 제3자는 보호된다

민법은 거래의 안전을 위해 선의의 제3자를 보호합니다.

즉,

허위표시가 무효라고 하더라도 선의의 제3자에게는 무효를 주장할 수 없습니다.

여기서 중요한 시험 포인트는 다음과 같습니다.

선의이면 충분
무과실은 요구되지 않음
악의는 무효를 주장하는 사람이 입증

제3자란 누구인가?

민법에서 말하는 제3자는 허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 취득한 사람입니다.

대표적인 예는 다음과 같습니다.

제3자에 해당하는 경우

가장매수인으로부터 다시 부동산을 매수한 사람
가장매수인으로부터 저당권을 설정받은 사람
허위 매매계약에 기초한 대금채권의 양수인
가장매매 부동산에 대한 압류채권자

제3자가 아닌 경우

허위매매에 따른 손해배상채권 양수인
가장매매의 당사자를 상속한 사람
채권의 가장매매에서 채무자
가장양수인의 일반채권자

시험에서는 이 구분이 자주 출제됩니다.

은닉행위는 어떻게 될까?

통정허위표시 속에 실제 법률행위를 숨긴 경우가 있습니다.

이를 은닉행위라고 합니다.

은닉행위는 별도의 유효요건을 충족하면 유효가 될 수 있습니다.

예를 들어 허위 매매계약의 형식을 이용했지만 실제로는 증여를 하기로 합의한 경우에는 증여계약의 효력을 별도로 판단합니다.

대표 판례

채권자가 우선변제를 받기 위해 실제 거주 의사 없이 임대차계약을 체결하고 임차인인 것처럼 외관만 만든 경우, 법원은 이를 통정허위표시로 보아 무효라고 판단했습니다.

판례는 실제 계약 목적보다 당사자의 진정한 의사를 중요하게 판단합니다.

공인중개사 시험 핵심 암기 포인트

✔ 상대방과 통정 → 통정허위표시

✔ 원칙은 무효

✔ 선의의 제3자는 보호

✔ 무과실은 필요 없음

✔ 은닉행위는 별도로 유효 여부 판단

✔ 비진의 의사표시와 반드시 비교 암기

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 통정허위표시는 언제 무효인가요?

당사자가 서로 허위라는 사실을 알고 합의하여 의사표시를 한 경우에는 원칙적으로 무효입니다.

Q2. 선의의 제3자는 왜 보호되나요?

거래의 안전을 보장하기 위해 허위표시를 믿고 새로운 권리를 취득한 선의의 제3자를 민법이 보호하기 때문입니다.

Q3. 비진의 의사표시와 가장 큰 차이는 무엇인가요?

비진의 의사표시는 표의자만 진의가 아님을 알고 있지만, 통정허위표시는 상대방도 허위라는 사실을 알고 함께 허위의 외관을 만든다는 점이 가장 큰 차이입니다.

마무리

통정허위표시는 공인중개사 민법에서 비진의 의사표시와 함께 반드시 비교해서 학습해야 하는 핵심 단원입니다. 특히 '통정이 있으면 원칙적으로 무효, 그러나 선의의 제3자는 보호된다'는 구조를 정확히 이해하면 대부분의 기출문제를 해결할 수 있습니다. 여기에 제3자의 범위와 대표 판례까지 함께 정리하면 시험에서 안정적으로 점수를 확보하는 데 큰 도움이 됩니다.

통정허위표시 기출문제

지금 풀이하기

통정허위표시란? 민법 108조 요건, 효력, 제3자 보호까지 완벽 정리