공인중개사 민법 근저당권 총정리｜채권최고액·확정 사유·확정 전후 효력

공인중개사 민법에서 근저당권은 채권최고액, 피담보채권의 확정, 경매신청에 따른 확정 시기까지 함께 출제되는 중요한 물권법 단원입니다.

근저당권 문제를 풀 때는 먼저 다음 세 가지를 확인해야 합니다.

근저당권의 피담보채권이 확정되었는가?
채권최고액이 무엇을 의미하는가?
누가 변제하고 근저당권 말소를 청구하는가?

이 순서만 기억하면 근저당권 기출문제의 함정을 쉽게 구별할 수 있습니다.

근저당권이란?

근저당권이란 담보할 채권의 최고액만 정하고, 피담보채권의 확정을 장래에 유보하는 저당권입니다.

일반 저당권은 특정된 채권을 담보하지만, 근저당권은 계속적인 거래관계에서 발생하고 소멸하는 불확정 채권을 담보합니다.

따라서 근저당권의 피담보채권은 확정 전까지 증가하거나 감소할 수 있습니다. 이를 저당권의 부종성이 완화된 것이라고 합니다.

암기 포인트

저당권은 채권이 확정되고, 근저당권은 최고액만 먼저 정한다.

근저당권의 성립요건

근저당권이 성립하려면 근저당권설정계약과 등기가 필요합니다.

근저당권설정계약에는 어떤 거래에서 발생하는 채권을 담보할 것인지 판단할 수 있도록 피담보채권의 범위를 정하는 기준이 포함되어야 합니다.

계속적 거래관계의 기초가 되는 계약을 기본계약이라고 하며, 계약의 존속기간이나 소멸사유 등이 정해지는 경우가 많습니다.

또한 근저당권설정행위와 별도로 실제 피담보채권을 발생시키는 법률행위가 존재해야 합니다.

근저당권은 반드시 등기해야 하며, 등기할 때에는 실제 채무액이 아니라 채권최고액을 등기합니다.

채권최고액의 의미

채권최고액은 채무자가 부담하는 전체 채무의 한도가 아닙니다.

근저당권자가 담보부동산의 경매대금에서 다른 채권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 우선변제권의 한도입니다.

채권최고액에는 다음 금액이 포함됩니다.

• 원본

• 이자

• 위약금

• 채무불이행으로 인한 손해배상금

근저당권 실행비용은 채권최고액에 포함되지 않습니다. 실행비용을 매각대금에서 먼저 공제한 후, 나머지 금액에서 채권최고액 범위까지 우선변제를 받습니다.

시험 함정

“채권최고액은 채무자가 부담하는 채무의 최대한도이다.”

틀린 지문입니다.

채권최고액은 실제 채무의 한도가 아니라 담보부동산에서 우선변제받을 수 있는 한도입니다.

근저당권 말소와 변제 범위

피담보채권이 확정된 뒤 실제 채권액이 채권최고액을 초과하는 경우, 누가 변제하는지에 따라 말소 요건이 달라집니다.

채무자가 말소를 청구하는 경우

채무자는 채권최고액만 변제하고 근저당권 말소를 청구할 수 없습니다.

실제 피담보채권 전액을 변제해야 합니다.

물상보증인·제3취득자가 말소를 청구하는 경우

물상보증인이나 제3취득자는 채권최고액만 변제하여 근저당권 말소를 청구할 수 있습니다.

암기법

채무자는 전액, 물상보증인과 제3취득자는 최고액

피담보채권 확정 전 근저당권의 효력

근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에는 채권이 계속 증감하고 변동합니다.

확정 전에는 채무의 범위나 채무자를 변경할 수 있습니다. 이 경우 변경 전의 범위에 속하는 채권이나 종전 채무자에 대한 채권은 피담보채권에서 제외됩니다.

또한 확정 전에 피담보채권의 일부가 양도되더라도 그 일부 채권의 양수인은 근저당권을 취득하지 못합니다.

암기 포인트

확정 전 일부 채권이 움직여도 근저당권은 따라가지 않는다.

근저당권의 확정 사유

근저당권이 확정되면 그 시점까지 발생한 채권만 피담보채권으로 고정됩니다.

존속기간·결산기가 정해진 경우

설정계약에서 정한 존속기간이나 결산기가 도래하면 근저당권이 확정됩니다.

존속기간이 정해지지 않은 경우

계속적 거래관계가 종료되어 더 이상 새로운 채무가 발생할 가능성이 없게 된 때 또는 기본계약이 해지된 때 확정됩니다.

근저당권자가 경매를 신청한 경우

근저당권자가 채무불이행을 이유로 담보부동산에 대해 경매를 신청하면 근저당권이 확정됩니다.

제3자가 경매를 신청한 경우

제3자의 경매신청으로 근저당권이 소멸하게 되는 경우에는 매각대금이 완납된 때 확정됩니다.

파산선고·회생절차 개시

파산선고나 회생절차가 개시된 경우에도 근저당권은 확정됩니다.

근저당권 확정의 효과

근저당권이 확정되면 일반 저당권과 같은 성질로 전환됩니다.

확정 후 근저당권자가 새롭게 취득한 채권은 피담보채권에 포함되지 않습니다. 다만 이미 확정된 채권에서 발생하는 이자와 지연손해금은 포함될 수 있습니다.

확정 전에는 일부 채권을 양도해도 근저당권이 따라가지 않지만, 확정 후에는 피담보채권과 함께 근저당권을 양도할 수 있습니다.

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근저당권 시험 직전 암기 정리

근저당권은 최고액만 정하고 채권 확정은 장래로 미룬다.

채권최고액은 실제 채무 한도가 아니라 우선변제 한도다.

말소할 때 채무자는 전액, 물상보증인과 제3취득자는 최고액이다.

확정 전 일부 채권 양도에는 근저당권이 따라가지 않는다.

확정 후 새롭게 발생한 채권은 기존 근저당권으로 담보되지 않는다.

공인중개사 민법 근저당권 문제는 먼저 확정 전인지 확정 후인지를 구별하는 것이 핵심입니다.

그다음 채권최고액의 의미, 변제자의 지위, 경매신청의 주체와 확정 시기를 순서대로 판단하면 근저당권 기출문제를 훨씬 빠르고 정확하게 풀 수 있습니다.