공인중개사 민법 물권법에서 공동저당은 동시배당과 이시배당, 물상보증인, 후순위저당권자의 대위가 함께 출제되는 단원입니다.
문제를 보자마자 계산하지 말고 다음 순서로 판단해야 합니다.
소유자 → 배당 시점 → 먼저 경매된 부동산 → 후순위저당권의 위치
이 네 가지만 확인하면 복잡해 보이는 공동저당 기출문제도 쉽게 풀 수 있습니다.
공동저당이란?
공동저당이란 동일한 하나의 채권을 담보하기 위해 여러 부동산에 저당권을 설정하는 것을 말합니다.
각 부동산에는 별개의 저당권이 존재하지만, 모두 동일한 채권을 담보합니다.
암기 포인트
하나의 채권, 여러 부동산, 각각의 저당권
공동저당권자의 실행선택권
공동저당권자는 여러 부동산을 동시에 경매하거나 일부 부동산만 먼저 경매할 수 있습니다.
일부 부동산의 경매대가가 먼저 배당되면 선순위 공동저당권자는 그 대가에서 채권 전부를 변제받을 수 있습니다.
다만 이러한 선택으로 후순위저당권자가 손해를 입을 수 있으므로 민법은 차순위저당권자의 대위를 인정합니다.
공 동저당 목적물이 모두 채무자 소유인 경우
1. 공동저당 동시배당
여러 공동저당 부동산의 경매대가를 동시에 배당하면 각 부동산의 경매대가에 비례하여 채권 부담액을 정합니다.
예를 들어 다음과 같습니다.
A부동산 경매대가: 6억 원
B부동산 경매대가: 4억 원
선순위 공동저당권자의 채권: 5억 원
A와 B의 경매대가 비율은 6대 4이므로 다음과 같이 분담합니다.
A부동산 부담액: 3억 원
B부동산 부담액: 2억 원
암기 포인트
모두 채무자 소유 + 동시배당 = 경매대가 비례
2. 공동저당 이시배당
이시배당이란 공동저당 부동산 중 일부의 경매대가가 먼저 배당되는 경우입니다.
A부동산이 먼저 경매되면 선순위 공동저당권자는 A부동산에서 채권 전액을 변제받을 수 있습니다.
이로 인해 A부동산의 후순위저당권자가 손해를 보면, 동시배당이었다면 선순위자가 B부동산에서 받을 수 있었던 금액의 한도에서 선순위자를 대위합니다.
암기 포인트
먼저 팔면 전액 변제, 손해 본 후순위는 다른 부동산으로 대위
물상보증인이란 자신의 채무가 아닌 다른 사람의 채무를 담보하기 위해 자기 소유의 부동산을 제공한 사람입니다.
공동저당 목적물 중 일부는 채무자 소유이고 일부는 물상보증인 소유라면, 민법 제368조의 비례배당을 그대로 적용하지 않고 판례에 따라 판단해야 합니다.
1. 동시배당
채무자와 물상보증인의 부동산을 동시에 배당하면 채무자 소유 부동산의 경매대가에서 먼저 배당합니다.
채무자 소유 부동산만으로 채권 전액을 변제하지 못한 경우에만 부족한 금액을 물상보증인 소유 부동산에서 배당합니다.
암기 포인트
채무는 채무자 재산이 먼저 책임진다
2. 채무자 소유 부동산이 먼저 경매된 경우
채무자 소유 부동산에서 선순위 공동저당권자가 변제받아도 그 부동산의 후순위저당권자는 물상보증인 소유 부동산을 대위할 수 없습니다.
동시배당이 이루어졌더라도 원래 채무자 소유 부동산이 먼저 책임져야 하기 때문입니다.
암기 포인트
채무자 먼저 경매 = 채무자 후순위 대위 없음
3. 물상보증인 소유 부동산이 먼저 경매된 경우
물상보증인의 부동산이 먼저 경매되어 선순위 공동저당권자가 변제받으면 물상보증인은 채무자에 대한 구상권을 취득합니다.
동시에 변제자대위에 따라 채무자 소유 부동산에 설정된 선순위저당권도 취득합니다.
물상보증인 소유 부동산의 후순위저당권자는 물상보증인이 대위취득한 저당권에 물상대위할 수 있습니다.
이때 선순위저당권 등기는 말소하는 것이 아니라 물상보증인 앞으로 저당권이전의 부기등기를 해야 합니다.
암기 포인트
물보 먼저 → 물보 대위 → 물보 후순위도 따라간다
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공동저당 기출문제 풀이 순서
첫째, 공동저당 목적물의 소유자가 모두 채무자인지 확인합니다.
둘째, 동시배당인지 이시배당인지 구분합니다.
셋째, 이시배당이라면 어느 부동산이 먼저 경매되었는지 확인합니다.
넷째, 후순위저당권이 어느 부동산에 설정되었는지 확인합니다.
시험 직전 공동저당 암기 정리
모두 채무자 소유이면 동시배당은 경매대가 비례
모두 채무자 소유인 이시배당은 후순위저당권자의 대위 인정
물상보증인이 있으면 채무자 소유 부동산부터 배당
채무자 부동산이 먼저 경매되면 채무자 후순위는 대위 불가
물상보증인 부동산이 먼저 경매되면 변제자대위와 물상대위 인정
공동저당 문제는 계산보다 판단 순서가 중요합니다.
문제에서 소유자, 배당 시점, 경매 순서, 후순위저당권의 위치를 먼저 표시하면 공동저당 동시배당·이시배당과 물상보증인 판례를 정확하게 구별할 수 있습니다.
