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부동산 소유자의 가족이 대리권 없이 매매계약을 체결했다면 어떻게 될까요? 이 경우를 민법에서는 무권대리라고 합니다.
공인중개사 시험에서 매년 반복 출제되는 핵심 개념이므로 반드시 정확히 이해해야 합니다.
무권대리란? (민법 제130조)
무권대리는 대리권이 없는 사람이 타인의 대리인인 것처럼 계약을 체결하는 것을 의미합니다.
👉 핵심 포인트
- 원칙: 본인에게 효력 없음 (유동적 무효)
- 예외: 본인이 추인하면 유효
- 추인하지 않으면: 무권대리인이 책임 부담
본인의 권리 ① 추인권
✔ 추인권이란?
본인이 무권대리 행위를 사후에 인정하는 권리입니다.
- 상대방이 있는 단독행위
- 법률관계를 확정시키는 형성권
✔ 추인권 행사 방법
- 명시적 또는 묵시적으로 가능
- 일부 추인은 원칙적으로 무효 (상대방 동의 필요)
✔ 추인의 효과 (민법 제133조)
👉 계약 시점으로 소급하여 유효
단,
- 제3자의 권리는 침해할 수 없음
- 당사자 합의로 소급효 배제 가능
본인의 권리 ② 추인거절권
본인이 추인을 거절하면 어떻게 될까요?
👉 핵심 정리
- 계약은 확정적으로 무효
- 이후 다시 추인 불가능
- 상대방의 권리(최고권, 철회권)도 소멸
상대방의 권리
무권대리 상황에서는 상대방도 중요한 권리를 가집니다.
✔ ① 최고권 (민법 제131조)
상대방은 본인에게
👉 “이 계약 인정할 건지 말해라”
라고
기간을 정해 답변을 요구할 수 있습니다.
- 기간 내 답변 없음 → 추인 거절로 간주
- 추인/거절 전까지 행사 가능
✔ ② 철회권 (민법 제134조)
상대방은 계약을 일방적으로 취소(철회)할 수 있습니다.
👉 조건
- 본인의 추인 전까지 가능
- 선의의 상대방만 인정
👉 효과
- 철회하면 계약은 확정 무효
- 본인도 이후 추인 불가
무권대리인의 책임 (민법 제135조)
본인이 추인을 하지 않는다면
👉 책임은
무권대리인에게 돌아갑니다.
✔ 책임 내용
상대방 선택에 따라
- 계약 이행 또는
- 손해배상 책임
👉 특징
-
무과실책임 (과실 없어도 책임 발생)
✔ 책임이 면제되는 경우
- 상대방이 대리권 없음 알았거나 알 수 있었을 때
- 무권대리인이 제한능력자일 때
묵시적 추인 판례 정리
시험에 자주 나오는 부분입니다.
✔ 인정되는 경우
- 본인이 매매대금을 수령한 경우
- 변제 유예를 요청한 경우
- 매매대금으로 다른 토지 매수한 경우
👉 행동으로 인정 의사 표시
✔ 인정되지 않는 경우
단순히 아무 조치 없이 방치한 경우
👉 “가만히 있었다” → 추인 아님
무권대리 핵심 정리 (시험 포인트)
👉 반드시 기억해야 할 5가지
- 무권대리는 유동적 무효
- 본인이 추인하면 소급하여 유효
- 상대방은 최고권·철회권 보유
- 무권대리인은 무과실 책임
- 묵시적 추인은 행동이 있어야 인정
마무리
무권대리는 공인중개사 민법에서
👉
출제 빈도 + 난이도 + 실수율 모두 높은 단원입니다.
특히
- 추인 vs 철회
- 본인 vs 상대방 권리
이 구조만 정확히 잡으면 확실한 득점 포인트가 됩니다.
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