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공유물분할은 여러 사람이 하나의 물건을 공동으로 소유하는 공유관계를 끝내고, 각 공유자에게 단독소유권을 귀속시키는 절차입니다.
공인중개사 민법 시험에서는 분할청구권의 성질, 협의분할과 재판상 분할의 차이, 분할의 효력 발생 시점이 자주 출제됩니다.
1. 공유물분할의 자유
각 공유자는 원칙적으로 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 공유관계를 계속 유지하도록 강제할 수 없기 때문입니다.
다만 다음과 같이 성질상 분할이 제한되는 경우도 있습니다.
✔ 구분건물의 공용부분
✔ 경계에 설치된 경계표나 담
✔ 집합건물의
사용에 필요한 범위의 대지
특히 집합건물의 대지 공유자는 건물 사용에 필요한 범위에서는 대지의 분할을 청구할 수 없습니다.
2. 공유물분할청구권의 성질
공유물분할청구권은 형성권입니다.
공유자 1명이 분할을 청구하면 다른 공유자의 동의가 없더라도 공유물을 분할해야 하는 법률관계가 발생합니다.
다만 실제 분할에는 공유자 전원이 참여해야 합니다. 공유자 중 일부를 제외하고 이루어진 공유물분할은 무효입니다.
📍시험 포인트
분할청구권 행사에는 전원 동의가 필요하지 않지만, 분할
절차에는 공유자 전원이 참여해야 합니다.
3. 협의에 의한 분할
공유자 사이에 합의가 이루어진 경우에는 분할 방법을 자유롭게 정할 수 있습니다.
토지를 실제로 나누는 현물분할뿐 아니라, 한 사람이 공유물을 단독으로 소유하고 다른 공유자에게 돈을 지급하는 방법도 가능합니다.
협의가 성립하면 재판상 공유물분할청구의 소를 제기하거나 이미 제기한 소송을 계속 유지할 수 없습니다.
부동산을 협의로 분할한 경우에는 분할등기를 마쳐야 소유권변동의 효력이 발생합니다.
4. 재판상 분할
공유자 사이에 분할 협의가 이루어지지 않으면 법원에 공유물분할을 청구할 수 있습니다.
공유물분할청구의 소는 단순히 상대방에게 이행을 명하는 소가 아니라, 판결로 법률관계를 변경하는 형성의 소입니다.
재판상 분할은 다음 순서로 이해해야 합니다.
① 현물분할이 원칙
공유물을 실제로 나누어 각 공유자가 분할된 부분을 소유하는 방식입니다.
토지의 면적만 정확히 지분대로 나눌 필요는 없습니다. 각 부분의 위치, 형태, 이용가치 등을 고려하여 경제적 가치가 지분 비율에 맞도록 나눌 수 있습니다.
가치 차이가 발생하면 금전으로 과부족을 조정하는 것도 가능합니다.
② 전면적 가격배상
공유물 전부를 특정 공유자 1명의 단독소유 또는 일부 공유자들의 공유로 귀속시키고, 현물을 취득한 사람이 나머지 공유자에게 적정한 금액을 지급하는 방식입니다.
이 방법도 현물분할의 한 형태로 인정됩니다.
③ 경매분할
공유물을 현물로 나눌 수 없거나, 현물분할을 하면 물건의 가치가 현저히 감소할 염려가 있는 경우에는 법원이 경매를 명할 수 있습니다.
경매대금은 각 공유자의 지분 비율에 따라 나누게 됩니다.
📍시험 포인트
재판상 분할은 무조건 경매하는 것이 아닙니다.
현물분할이 원칙이고 경매분할은 예외입니다.
5. 공유물분할의 효과
분할이 이루어지면 각 공유자는 자신이 분할받은 부분에 대해 단독소유권을 취득합니다.
효력 발생 시점은 분할 방법에 따라 다릅니다.
✔ 협의상 분할: 부동산은 등기한 때
✔ 재판상 분할: 분할판결이 확정된 때
이 차이는 공인중개사 시험에서 자주 묻는 핵심 내용입니다.
6. 공유지분 위의 저당권
공유지분에 저당권이나 근저당권이 설정된 상태에서 공유물이 분할되더라도 저당권이 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
공유부동산이 여러 부동산으로 분할되면 기존 저당권은 분할된 각 부동산 위에 종전의 지분 비율대로 존속합니다.
이때 분할된 각 부동산은 저당권을 위한 공동담보가 됩니다.
즉, 공유물분할만으로 저당권자의 권리를 해칠 수는 없습니다.
7. 공유자의 담보책임
공유자는 다른 공유자가 분할로 취득한 물건에 대하여 자기 지분 비율만큼 매도인과 같은 담보책임을 부담합니다.
예를 들어 다른 공유자가 분할받은 토지에 권리상 하자가 있다면, 나머지 공유자들도 각자의 지분 비율에 따라 책임을 질 수 있습니다.
시험 직전 핵심 정리
공유물분할청구권은 형성권이고, 공유물분할청구의 소는 형성의 소입니다.
재판상 분할은 현물분할이 원칙, 경매분할은 예외입니다.
효력 발생 시점은
협의분할은 등기 시,
재판상 분할은 판결 확정 시입니다.
마지막으로 공유물분할이 이루어져도 공유지분에 설정된 저당권은 소멸하지 않는다는 점까지 기억해야 합니다.
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