공동소유란 하나의 물건을 2인 이상이 함께 소유하는 것을 말합니다. 민법상 공동소유에는 공유, 합유, 총유가 있는데, 이들은 공동소유자 사이의 인적 결합관계가 얼마나 강한지에 따라 구별됩니다.
그중 공유는 인적 결합관계가 가장 약한 형태입니다. 쉽게 말해, 여러 사람이 하나의 물건을 각자의 지분에 따라 함께 소유하는 것입니다. 예를 들어 친구 2명이 토지를 1/2씩 공동명의로 산 경우가 대표적인 공유입니다.
1. 공유의 개념
공유란 하나의 물건이 지분에 의하여 여러 사람의 소유로 된 상태를 말합니다. 공유자는 각자 자기 지분을 가지고 있고, 그 지분을 기준으로 공유물을 사용·수익할 수 있습니다.
공인중개사 시험에서는 공유를 합유·총유와 비교해서 묻는 경우가 많습니다. 핵심은 공유는 공동목적이나 단체성이 약하고, 각 공유자가 자신의 지분을 비교적 자유롭게 처분할 수 있다는 점입니다.
2. 공유의 성립
공유는 크게 세 가지 경우에 성립합니다.
첫째, 법률행위에 의해 성립합니다. 예를 들어 여러 사람이 함께 부동산을 매수하고 공유등기를 하는 경우입니다. 이때 공유등기뿐 아니라 각자의 지분도 등기할 수 있습니다.
둘째, 법률의 규정에 의해 성립합니다. 매장물 발견, 부합·혼화, 구분소유 건물의 공용부분, 경계에 설치된 담이나 구거 등이 이에 해당합니다. 다만 이러한 경우에는 성질상 공유물분할청구가 인정되지 않는 경우가 있다는 점을 주의해야 합니다.
셋째, 공동상속재산도 상속인들의 공유에 속합니다.
3. 공유지분의 핵심
공유지분의 비율은 법률 규정이나 당사자의 약정으로 정합니다. 만약 지분 비율이 불분명하다면 각 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정합니다.
공유자 1인이 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 경우, 그 지분은 다른 공유자들에게 각 지분 비율에 따라 귀속됩니다.
또한 공유자는 자기 지분을 다른 공유자의 동의 없이 자유롭게 처분할 수 있습니다. 이 부분은 시험에 자주 나옵니다. 다만 공유물 전체를 처분하는 것은 전원의 동의가 필요합니다.
판례상 등기부상 지분과 실제 지분이 다른 경우, 지분을 양수하여 등기까지 마친 제3자에게는 등기부상 지분을 기준으로 하고, 원래 공유자들 사이에서는 실제 지분을 기준으로 봅니다.
4. 공유자 사이의 법률관계
공유자는 공유물을 지분 비율에 따라 사용·수익할 수 있습니다.
공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분 과반수로 결정합니다. 여기서 관리는 공유물을 이용하거나 개량하는 행위를 말합니다. 예를 들어 공유물을 임대하거나 임대차계약을 해지하는 행위는 관리행위입니다.
관리방법으로 특정 공유자가 공유토지의 일부를 배타적으로 사용할 수도 있습니다. 다만 소수지분권자에게는 지분에 해당하는 임료 상당액을 반환할 의무가 생길 수 있습니다.
중요한 판례도 있습니다. 과반수 지분 공유자로부터 사용·수익을 허락받은 점유자에 대해 소수지분 공유자는 건물철거나 퇴거 등 점유배제를 청구할 수 없습니다. 또한 부당이득반환청구도 할 수 없습니다.
또한 소수지분권자는 공유물 전부를 협의 없이 점유하고 있는 다른 소수지분권자에게도 공유물 전체의 인도를 청구할 수 없습니다.
5. 공유물의 보존행위
공유물의 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다. 보존행위란 공유물의 멸실·훼손을 막거나 현재 상태를 유지하기 위한 행위입니다.
예를 들어 공유물을 무단 점유하고 있는 자에게 인도나 명도를 청구하는 것, 제3자 명의로 원인무효의 소유권이전등기가 된 경우 그 등기의 말소를 청구하는 것은 보존행위에 해당합니다.
다만 모든 청구가 보존행위가 되는 것은 아닙니다. 다른 공유자의 지분권을 대외적으로 주장하는 행위는 보존행위가 아닙니다. 또한 임료 상당 부당이득반환청구권이나 불법행위 손해배상청구권은 각 공유자가 자기 지분 비율의 한도에서만 행사할 수 있습니다.
6. 공유물의 처분과 변경
공유물을 처분하거나 변경하려면 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 예를 들어 공유토지 전체를 매도하거나 건물을 철거하는 행위는 단순한 관리가 아니라 처분·변경에 해당하므로 전원 동의가 있어야 합니다.
다만 공유자 1인이 다른 공유자의 동의 없이 공유토지 전부를 매도하고 이전등기까지 마친 경우, 그 등기는 전부 무효가 아니라 처분한 공유자의 지분 범위 내에서는 유효한 등기로 봅니다.
7. 공유물에 대한 부담
공유자는 공유물의 관리비용이나 기타 의무를 각자의 지분 비율에 따라 부담합니다.
만약 공유자 중 1인이 1년 이상 그 의무 이행을 지체한 경우, 다른 공유자는 상당한 가액으로 그 공유자의 지분을 매수할 수 있습니다.
시험 핵심 정리
공유는 “지분”이 핵심입니다.
자기 지분은 자유롭게 처분할 수 있지만, 공유물
전체의 처분·변경은 전원 동의가 필요합니다.
관리는 지분 과반수, 보존행위는
각자 단독으로 할 수 있습니다.
공인중개사 시험에서는
관리행위 = 지분 과반수,
처분·변경 = 전원 동의,
보존행위 = 각자 단독
이 세 가지 구별을 정확히 기억하는 것이 가장 중요합니다.
시험용으로는 마지막 세 줄만 확실히 외워도 정답률이 많이 올라갑니다.
관리는 과반수, 처분·변경은 전원, 보존은 단독입니다.
