전원주택에 살고 있던 A씨가 어느 날 자신의 건물 일부가 이웃 토지를 침범했다는 사실을 알게 되었습니다.
이 경우 A씨가 그 사실을 알고 있었는지, 몰랐는지에 따라 선의의 점유자와 악의의 점유자로 구별됩니다.
민법에서는 점유자를 보호하기 위해 일정한 사실을 추정하는데, 이를
점유의 추정력이라고 합니다.
공인중개사 민법에서는 출제
빈도가 높은 핵심 내용이므로 정확히 정리해 두는 것이 중요합니다.
점유의 추정력이란?
민법은 현재 물건을 점유하고 있는 사람에게 일정한 법적 상태를 인정해 줍니다. 즉 점유자는 특별한 반대 증거가 없는 한 다음과 같이 추정됩니다.
- 자주점유
- 평온점유
- 공연점유
- 선의점유
이를 암기할 때는 보통 다음처럼 정리합니다.
“자주·평온·공연·선의 점유의 추정”
자주·평온·공연·선의 점유의 추정
1. 자주점유의 추정
점유자는 스스로 소유의 의사로 점유하는 것으로 추정됩니다. 따라서 상대방이 “타주점유”라는 점을 입증하지 못하면 자주점유로 봅니다.
2. 평온점유의 추정
폭행이나 강압 없이 점유한 것으로 추정합니다. 즉 강폭에 의한 점유가 아니라는 점을 점유자가 직접 입증할 필요는 없습니다.
3. 공연점유의 추정
숨기지 않고 공개적으로 점유한 것으로 추정합니다. 따라서 은밀하게 점유했다는 사실은 상대방이 입증해야 합니다.
4. 선의점유의 추정
점유자는 자신에게 권리가 있다고 믿고 점유한 것으로 추정됩니다. 즉 점유자가 악의라는 점은 상대방이 입증해야 합니다.
선의의 점유자와 악의의 점유자 차이
선의점유
정당한 권리가 있다고 믿고 점유하는 경우입니다. 예를 들어 매매계약이 유효하다고 믿고 점유했지만 실제로는 무효였던 경우가 이에 해당합니다.
악의점유
자신에게 권리가 없다는 사실을 알면서 점유하거나, 권리 유무를 의심하면서 점유하는 경우입니다.
본권소송에서 패소하면 악의점유로 전환
민법은 선의의 점유자라도 본권에 관한 소송에서 패소하면 보호하지 않습니다. 즉 본권소송에서 패소하면 다음과 같이 봅니다.
- 소가 제기된 시점부터
- 악의의 점유자로 간주
따라서 점유자는 그 시점 이후 악의점유자의 책임을 부담하게 됩니다.
무과실은 추정되지 않는다
많이 헷갈리는 부분입니다. 민법은 선의는 추정하지만, 무과실까지는 추정하지 않습니다. 즉 점유자가 스스로 입증해야 하는 것은 다음입니다.
자신에게 과실이 없었다는 점
시험에서는 다음 문장이 자주 출제됩니다.
“무과실은 추정되지 않는다.”
반드시 암기해야 하는 핵심 지문입니다.
점유권 승계의 효과 | 분리와 병합
점유의 승계인은 다음 두 가지 방법 중 선택할 수 있습니다.
1. 분리
자기 점유만 주장하는 방법입니다.
2. 병합
자기의 점유와 전 점유자의 점유를 합쳐 주장하는 방법입니다. 예를 들어 취득시효 기간을 채우기 위해 전 점유자의 점유기간까지 합산할 수 있습니다.
3. 점유 병합의 주의점
전 점유자의 점유를 주장하면 그 하자도 함께 승계합니다. 즉 전 점유자가 악의점유자였다면 그 불리한 상태도 함께 이어받게 됩니다. 또한 판례는 다음과 같이 봅니다.
- 전 점유자의 점유를 주장할지는 자유
- 그러나 점유 시초를 임의로 선택하는 것은 불가
상속과 점유 승계
상속인은 일반 승계인이므로 피상속인의 점유를 그대로 승계합니다. 따라서 상속인은 전 점유자의 점유와 분리하여 자기 점유만 주장할 수 없습니다.
점유계속의 추정
민법은 전후 두 시점에서 점유 사실이 인정되면 그 사이에도 계속 점유한 것으로 추정합니다. 심지어 점유자가 달라도 적용됩니다. 다만 이 경우에는 점유의 승계가 입증되어야 합니다.
자주점유와 타주점유 복습하기권리의 적법 추정
부동산물권은 등기를 공시방법으로 합니다. 따라서 등기가 존재하면 그에 상응하는 권리가 존재하는 것으로 추정합니다. 즉 등기가 되어 있다면 일단 적법한 권리관계가 있는 것으로 보는 것입니다.
건물 부지에 대한 점유
건물 소유자가 실제로 건물을 점거하지 않더라도 특별한 사정이 없으면 건물 부지에 대한 점유가 인정됩니다. 즉 건물의 부지가 된 토지는 특별한 사정이 없는 한 건물 소유자가 점유하는 것으로 봅니다.
하자 있는 점유와 하자 없는 점유
하자 있는 점유
다음 중 일부 요건이 부족한 경우입니다.
- 악의
- 과실
- 강폭
- 은비
- 불계속
하자 없는 점유
다음 요건을 충족하는 경우입니다.
- 선의
- 무과실
- 평온
- 공연
- 계속
공인중개사 시험 핵심 정리
- 점유자는 자주·평온·공연·선의 점유로 추정
- 무과실은 추정되지 않음
- 본권소송 패소 시 소 제기 시점부터 악의점유
- 점유 승계인은 분리 또는 병합 주장 가능
- 병합 시 전 점유자의 하자도 승계
- 상속인은 자기 점유만 따로 주장 불가
- 점유계속은 승계 입증 시 추정
- 등기가 있으면 권리 적법 추정
마무리
점유의 추정력은 공인중개사 민법에서 단순 암기처럼 보이지만, 실제 시험에서는 판례와 함께 응용되어 출제되는 경우가 많습니다.
특히 다음 내용은 반드시 구별해야 합니다.
- 선의점유와 악의점유
- 무과실 추정 여부
- 점유 승계의 분리와 병합
- 본권소송 패소 시 효과
판례 문장까지 함께 익혀 두면 민법 점유 파트의 정답률을 크게 높일 수 있습니다.
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