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부동산 거래에서
“등기 안 하고 바로 되파는 게 가능한가요?”
이 질문의 핵심이 바로 중간생략등기(미등기전매)입니다.
결론부터 말하면
👉 원칙적으로 금지
👉
하지만 등기 자체는 유효 인정 가능 (판례)
이게 시험에서 가장 헷갈리는 포인트입니다.
민법 쉬운 공부법중간생략등기란? (개념 한 줄 정리)
최초 매도인 → 중간 매수인 → 최종 매수인 구조에서
👉 중간
매수인이 등기 없이
👉 최종 매수인에게 바로 넘기는 것
즉,
등기를 ‘생략’하고 바로 이전하는 구조입니다.
부동산등기특별조치법 핵심 (시험 포인트)
✔ 계약 후 60일 내 등기 의무
✔ 등기 없이 제3자에게 전매 →
위법
👉 특히 중요
제3자에게 팔기 전에 반드시 먼저 등기해야 함
중간생략등기 법적 효력 (판례 핵심)
1️⃣ 이미 등기가 끝났다면? → 유효
👉 실체관계에 맞으면 유효한 등기
✔ 합의가 없어도 유효
✔ 말소청구 ❌ 불가능
2️⃣ 토지거래허가구역이라면? → 무효 가능
👉 허가 없이 중간생략등기 = 무효
✔ 각 매매마다 허가 필요
✔ 하나라도 빠지면 등기 무효
3️⃣ 직접청구 vs 대위청구 (시험 핵심🔥)
👉 합의 있음
-
최종 매수인 → 최초 매도인에게 직접 등기청구 가능
👉 합의 없음
-
최종 매수인 → 중간매수인 권리로 대위청구만 가능
4️⃣ 합의가 있어도 사라지지 않는 것들
중간생략등기 합의가 있어도 👇
✔ 매매대금 지급의무 그대로 유지
✔ 최초 매도인의 등기의무 유지
✔
동시이행 항변권 유지 (매도인은 돈 받을 때까지 거절 가능)
👉 즉,
합의 ≠ 권리·의무 소멸
5️⃣ 채권양도로 직접 청구 가능할까?
👉 원칙: ❌ 불가능
✔ 채무자(최초 매도인)의 동의 필요
👉 단, 예외
✔ 취득시효 완성 → 동의 없이 가능
6️⃣ 핵심 한 줄 정리
👉 중간생략등기 합의 자체는 적법한 등기원인이 아님
시험 대비 초압축 정리
이 3개만 기억하면 끝입니다 👇
✔ 판례 태도
→ 실체관계 맞으면 등기 유효
✔ 직접청구 vs 대위청구
→ 합의 있으면 직접 / 없으면 대위
✔ 토지거래허가구역 예외
→ 허가 없으면 무효
결론
중간생략등기는 단순히 “된다 vs 안 된다” 문제가 아닙니다.
👉 형식은 위법, 실체는 유효 가능
👉
허가구역이면 무효 가능
👉
합의 여부에 따라 청구 방식 달라짐
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